插圖 王金輝H120

　　華女士沒想到自己同時成了兩案被告：一是丈夫起訴離婚，索要房屋折價補(bǔ)償款；一是姐姐起訴，要求將房屋所有權(quán)過戶。而這套房此時已經(jīng)被她賣掉。四方爭房，這套房該是誰的呢？

　　案情回放

　　丈夫出走妻賣房 離婚訴訟追加買房人

　　隨著趙先生當(dāng)上部門經(jīng)理，應(yīng)酬與日俱增。半年前因趙先生的晚歸，妻子華女士與他大吵一架，不料丈夫便離家出走了。

　　之后，趙先生便不接妻子的電話了。華女士去單位找他，卻總碰到他出差。半年多沒見到丈夫的華女士突然收到法院送達(dá)的開庭傳票，趙先生竟起訴離婚了。法庭上，趙先生態(tài)度堅決。聽到連她一年前因兒子高燒不退而急得歇斯底里，都成了丈夫離婚的理由，華女士心灰意冷，當(dāng)庭同意離婚。

　　雙方同意由華女士撫養(yǎng)孩子，趙先生每月支付生活費(fèi)，但對于婚后取得房產(chǎn)的分割卻達(dá)不成一致意見。原來，婚后在華女士姐姐的資助下，夫妻倆買了一套房，趙先生同意房產(chǎn)可歸華女士所有，但必須按照市場價補(bǔ)給他房屋折價款400萬元。華女士則認(rèn)為不公平，自己以后還要撫養(yǎng)孩子，最多能給趙先生80萬元房屋折價款。

　　兩人對房屋價款分歧較大，做評估較慢，法官建議先看看網(wǎng)上同地段報價。趙先生遂點(diǎn)開一家中介公司網(wǎng)站，輸入同地段相似戶型房屋，第一條顯示的房價就是800萬。但趙先生越看這房源越覺得不對勁，忙問華女士：“這房子的戶型、裝修、家用電器跟咱家的一模一樣，你是不是把房子掛到網(wǎng)上開始賣了？”華女士點(diǎn)頭，“你出走半年多，擺明不想跟我過日子了，我為什么不能賣？”

　　見被告當(dāng)庭承認(rèn)自己私自處分房產(chǎn)，法官立刻中止了案件審理，告知原告先去房屋過戶主管部門辦理夫妻房產(chǎn)的異議登記，防止被告私自處分夫妻共同財產(chǎn)。

　　趙先生立即趕到建委房屋產(chǎn)權(quán)過戶大廳，要求辦理夫妻共同財產(chǎn)的異議登記，卻得知華女士已將房子賣掉，現(xiàn)在房屋所有權(quán)人是劉曉力。這樣，趙先生就無法辦理夫妻共同財產(chǎn)的異議登記了。他隨即向法院申請將劉曉力作為案件第三人，追加到訴訟中。

　　妻子姐姐起訴 討要借妹妹名買的房

　　一波未平一波又起。此時，華女士的姐姐華雅茹又起訴主張房屋所有權(quán)。華雅茹因幾年前忘記房屋還貸時間，進(jìn)了銀行信貸黑名單，后來房價走低，她想購房，便找妹妹商量借名買房。華女士與趙先生結(jié)婚后無力買房，一直在外租房住。華雅茹表示，自己手頭的余錢足夠支付首付款，借妹妹的名買房后，也由自己實(shí)際支付每月銀行按揭款，但要通過妹妹的銀行賬戶劃轉(zhuǎn)支付；而這房子買來后，妹妹和妹夫趙先生可以無限期居住。

　　華女士同意了。但她沒告訴丈夫，趙先生一直以為是華女士借姐姐錢買的房子。

　　就在趙先生離家出走后不久，房屋貸款都已還清，華雅茹找到妹妹，要求將房子過戶到自己名下。但華女士不同意，稱丈夫離家出走杳無音信，如果房子過戶了，自己和孩子將無處居住。

　　無奈姐姐催得緊，華女士情急之下，就私自賣掉了房子。她怕姐姐責(zé)怪，所以一直沒敢說。華雅茹多次催促妹妹過戶未果之后，于是近日一紙訴狀將華女士告上法庭，要求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有。

　　華女士沒想到自己同時成了兩案被告：一是丈夫起訴離婚，索要房屋折價補(bǔ)償款；一是姐姐起訴，要求將房屋所有權(quán)過戶。華女士只好將此事向法官和盤托出。

　　法官了解案情后，告知趙先生因華女士賣房時并未向購房人如實(shí)陳述婚姻情況，所以購房人屬于善意取得，應(yīng)該得到法律保護(hù)，房屋不會被追討回來。

　　華女士表示愿意將全部賣房款交給姐姐。華雅茹得知全部情況后，表示原諒了妹妹的行為，在華女士交還全部售房款后，她撤回了起訴。

　　在案件審理過程中，趙先生也認(rèn)識到自己離家出走給妻子帶來的傷害，因此表示不再主張離婚，最終撤回了離婚訴訟。

　　律師解析

　　辦理房產(chǎn)異議登記 防止一方私處房產(chǎn)

　　法官在審理離婚案件時，發(fā)現(xiàn)一方存在私自處分夫妻共同財產(chǎn)的行為時，為何告知另一方去進(jìn)行異議登記呢？北京市銘滔律師事務(wù)所的孫濤律師說，根據(jù)我國《物權(quán)法》第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。此案中，法官建議趙先生所進(jìn)行異議登記的法律依據(jù)就是該法第十九條，這里申請異議登記指的是不動產(chǎn)真正的權(quán)利人或利害關(guān)系人，不限于親屬關(guān)系。

　　此案庭審中，趙先生誤打誤撞發(fā)現(xiàn)了妻子已將房子掛到網(wǎng)上出售。但他在網(wǎng)上查到的是滯后信息，實(shí)際情況更糟，華女士早已將房子賣掉了。就此孫濤律師提醒廣大讀者，如果遇到離婚案件，在離婚訴訟期間擔(dān)心對方擅自低價轉(zhuǎn)讓登記在其名下的夫妻共同房產(chǎn)，損害自己利益時，可以盡早去房屋產(chǎn)權(quán)交易主管部門辦理房屋異議登記，使房屋交易暫時處于凍結(jié)的狀態(tài)，防止另一方私自處分房產(chǎn)。

　　妻子賣房未如實(shí)說明 買方為善意取得

　　買房人劉曉力被作為第三人追加到訴訟中，但為何該房產(chǎn)不能被追討回來？孫濤律師認(rèn)為，劉曉力為善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是交易行為同時具備三個要件，才能被確認(rèn)“善意取得”，其中核心要件是第三人“善意”。

　　根據(jù)該條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：其一，受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；其二，以合理的價格轉(zhuǎn)讓；其三，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。而受讓人依照這款規(guī)定取得了不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

　　此案中，因?yàn)槿A女士并未如實(shí)向買方劉曉力說明自己的婚姻情況，導(dǎo)致在該房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的問題上，買方誤判了。劉曉力已盡到一個普通購房人的善良注意義務(wù)，只不過因?yàn)槿A女士的欺騙使他誤判。而且該房屋已過戶，劉曉力的利益應(yīng)該優(yōu)先得到保護(hù)。

　　要證明借名買房 書面證據(jù)最為有利

　　華女士的姐姐因自己貸款誠信記錄進(jìn)入黑名單，無法正常辦理貸款手續(xù)，只能借用華女士的名義買房。孫濤律師說，對于這一類案件，很多人都有一種誤解，認(rèn)為房產(chǎn)證、購房發(fā)票、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)單據(jù)、通過銀行付款的憑證都在自己手里，甚至自己也一直都在房屋內(nèi)居住，這些就能證明自己是實(shí)際的房屋所有權(quán)人。然而，從民事證據(jù)的角度分析，這些都不足以證明當(dāng)事人是房屋的所有權(quán)人。

　　因?yàn)閺摹段餀?quán)法》的角度分析，產(chǎn)權(quán)證是直接證明房屋所有權(quán)屬于誰的證據(jù)，只有出資人也就是借名人出示了證明借名關(guān)系存在的證據(jù)后，才會得到法院支持，將房屋所有權(quán)過到自己名下。在司法實(shí)踐中，法官最為看重的是“是否存在證明‘借名’事實(shí)存在的證據(jù)”，比如能證明雙方存在“借名”的書面證據(jù)，像被借名人寫的書面承諾，承諾產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后協(xié)助辦理過戶手續(xù)等。

　　如果此案中華雅茹能夠提供書面協(xié)議等證據(jù)，證明她是借妹妹之名，由自己出資買房，在房屋所有權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移的情況下，那么她就可以獲得法院支持，該房屋應(yīng)當(dāng)歸姐姐所有；但由于姐妹倆當(dāng)時只有口頭協(xié)議，在妹妹不承認(rèn)的情況下，姐姐的訴訟請求則很難被法院支持。另外該房已賣給了善意第三人，實(shí)際已經(jīng)無法追回。

　　在此孫濤律師提醒大家還要注意：對于經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，由于這類房屋本身的特殊性，即使出資人有證據(jù)證明存在借名事實(shí)，也不會被法院支持，因?yàn)榻杳徺I這類房屋與國家住房政策相違背。

　　(文中當(dāng)事人均為化名)