萬眾矚目的房價調控“殺手锏”物業稅，現實中正悄然變身為更具操作性的房產稅。本報獨家獲悉，今年上半年新的房產稅將擇機出臺。

　　其核心內容是，此前這一只針對商業地產的稅種，也將針對符合條件的居民自用房征收。

　　房產稅目前的稅率是，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產稅8400元；如果該房產出租，一年取得租金收入10萬元，則一年應繳房產稅12000元。

　　物業稅變形

　　本報獲悉，央行、銀監會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門曾進行過一次討論，就房產稅開征的時機、內容和技術可行性進行研究和協調。

　　一位參會的人士說，目前地方政府財力緊缺已是不爭的事實，中央不得不考慮如何給地方政府培植一個穩定的可觀的財源。過去一直在“空轉”當中的物業稅設計為地方稅，考慮讓其成為地方主要收入的來源之一。

　　但物業稅的推出存在太多無法逾越的阻力，如法律上的、制度設計上的、稅率測算上的，作為新稅種，它還必須通過全國人大的審批。

　　而房產稅是已有的房產保有環節的稅種，此前一直以暫行條例的形式存在，對其內容的調整只要國務院批準即可。房產稅也不涉及把一些土地稅納入進來。

　　4月22日，本報從權威渠道獲悉，北京、上海、重慶、深圳四城市將成為房產稅的試點城市。

　　根據1986年出臺的《房產稅暫行條例》，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產稅8400元；如果該房產出租了，一年取得租金收入10萬元，則一年應繳房產稅12000元。

　　針對居民住房征稅后，稅率會有所調整，會設定征稅門檻，門檻以下免征，以上按戶型大小實行累進制稅率。”

　　對于門檻目前說法不一。有專家認為，將居民個人第三套住房認定為經營性房產，那么很自然就納入了征稅范圍；也有消息透露，對房產稅征收范圍作出調整，把個人所有住房都納入進來，為其設計相應的稅率。

　　兩種操作方法區別在于，第一種更像是一個臨時性的調控措施，房價趨于穩定，調控政策想要退出時，可以解除“第三套個人住房為經營性房產”的認定即可。但第二種方法則已有替代物業稅的意圖，征稅對象既有經營性房產也包括非經營用房，那么房產稅變成中國一直試圖建設的財產稅，即過去的物業稅。

　　房產稅的改革也面臨一些難度，如按房產評估值作為計稅依據，那么這些城市是否有對這些應稅房產做合理評估的能力。對居民個人所擁有的房產套數是否能準確認定。目前由于各部委信息還沒有做到完全共享，這些技術問題還需進一步協調。

　　房產稅調控房價？

　　近段時間，物業稅在媒體的不斷聚焦下，似乎成為了政策調控房地產那個最有效的殺手锏，物業稅一旦落下，房價必然急降。但未來兩個月內，作為準物業稅的房產稅的出臺，真的能給不斷飆升的房價潑上一盆冷水嗎？

　　物業稅最初的設計是將在開發環節征收的土地增值稅、土地出讓金、土地使用稅等都并入物業稅，在保有環節由房屋產權人分年繳納。

　　物業稅概念的提出，恰逢房地產業膨脹期，一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任，有不少人甚至依據被并入的稅費，測算出開發商降低的成本，由此得出開征物業稅后房價降低的幅度。

　　但現實是，即便減輕了開發商的成本，并不代表開發商就會降價把這部分利潤讓給購房者。這很容易造成房價沒降的同時，還多出幾十年的養房費用。

　　物業稅作為財產稅，從國際實踐看，主要作用是保障地方財政收入，并沒有調控房地產價格的顯著功能。

　　據一位看過物業稅草案的人士說，現在的物業稅方案只包含了城鎮土地使用稅和房產稅兩個稅，其他如土地出讓金、耕地占用稅并不在其中。“這樣的物業稅已經嚴重走形了。”