未告知新房附近有墓地系不誠信行為
對話人
華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長 楊勤法
中南財經(jīng)政法大學(xué)副教授 鄧曉靜
《法治日報》記者 王 陽
《法治日報》見習(xí)記者 白楚玄
記者：對于小區(qū)周圍存在墓地的情況，開發(fā)商是否應(yīng)該事先告知購房者？開發(fā)商以墓地不屬于紅線內(nèi)為由不履行告知義務(wù)，對此您怎么看？
楊勤法：告知作為經(jīng)營者的義務(wù)，可以平衡合同各方的權(quán)利義務(wù)。告知義務(wù)涉及合同成立、履行及終止的整個過程。
開發(fā)商作為告知義務(wù)人，應(yīng)該向作為購房者的消費(fèi)者告知什么內(nèi)容？合同法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法對告知內(nèi)容的規(guī)定各有側(cè)重。合同法在誠信原則基礎(chǔ)上對告知義務(wù)的內(nèi)容作了一般性規(guī)定，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法基于經(jīng)營者與消費(fèi)者的信息不對稱，對告知的內(nèi)容規(guī)定得更為具體。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第八條規(guī)定，消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利，該條第二款還作了具體的列舉。開發(fā)商對于其開發(fā)小區(qū)的周邊環(huán)境，比如存在墓地，是否屬于告知的義務(wù)內(nèi)容，并沒有法律具體規(guī)定。
房屋作為人類生存的基本物質(zhì)條件，其周邊環(huán)境對購房決策影響重大。如果小區(qū)周邊有殯儀館、墓地等，容易讓人與死亡等不吉利的訊息產(chǎn)生聯(lián)系，會對購房者的心理產(chǎn)生影響。這些因素對購房者是否購買該小區(qū)房屋，起到了重要的作用，開發(fā)商應(yīng)該預(yù)先告知。從商業(yè)利益考慮，開發(fā)商偏向于宣傳有利條件而隱瞞不利因素，故從法律規(guī)制的角度，告知義務(wù)的內(nèi)容應(yīng)該是對購房決策有重大影響的不利因素，開發(fā)商不應(yīng)以不在紅線范圍內(nèi)為由不履行告知義務(wù)。
鄧曉靜：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國的商品房通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行銷售或者委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售。一般而言，從即將施行的《中華人民共和國民法典》第五百條第二項(xiàng)的條文表述來看，包括開發(fā)商在內(nèi)的商品房銷售主體有義務(wù)以直接明示的方式告知購房者房屋所屬小區(qū)四至的土地使用、建筑物及具體環(huán)境等情況。
我國現(xiàn)行的法律法規(guī)等規(guī)范性文件并未對小區(qū)與“墓地”之間必須保持的距離明確加以限定。《殯葬管理?xiàng)l例》只是明令禁止在耕地、林地；城市公園、風(fēng)景名勝區(qū)和文物保護(hù)區(qū)；水庫及河流堤壩附近和水源保護(hù)區(qū)；鐵路、公路主干線兩側(cè)等地區(qū)建造墳?zāi)埂９识靶^(qū)周圍”實(shí)際上是一個外延較為模糊的概念，銷售方和購房者從各自的立場、視角和利益出發(fā)，極易形成差異明顯的認(rèn)識和理解。
房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以墓地不在紅線內(nèi)為由，認(rèn)為己方無需履行“小區(qū)周圍”情況的告知義務(wù)的說法并不成立。此處所謂紅線，應(yīng)該指的是用地紅線，標(biāo)示的是開發(fā)商取得的土地使用權(quán)的用地范圍。開發(fā)建設(shè)小區(qū)的時候，通常需要退離紅線一定的距離，雖然各個地方的規(guī)劃部門對退離會有不同的規(guī)定，但大都在幾米的范圍之內(nèi)。紅線的范圍與小區(qū)的范圍是非常接近的，僅僅告知紅線內(nèi)的四至，意義并不大，而且購房者根本無從藉此知曉小區(qū)周圍的環(huán)境狀況。
記者：小區(qū)周圍有墓地，開發(fā)商沒有告知，是否違背公序良俗原則？
楊勤法：公序良俗是由公共秩序和善良風(fēng)俗所組成的。善良風(fēng)俗，是指由社會全體成員所普遍認(rèn)許、遵循的道德準(zhǔn)則，公序良俗原則在交易關(guān)系中，主要起到的是防止交易損害國家和公共利益的作用。民事活動違反了社會所普遍接受的道德準(zhǔn)則，不僅可能會給當(dāng)事人造成損害，也會對社會秩序造成一定的妨害。公序良俗原則作為強(qiáng)行法的補(bǔ)充，具有配合各種具體的強(qiáng)行法規(guī)則對民事活動起到調(diào)控的作用。依據(jù)民法總則第一百五十三條規(guī)定，“違背公序良俗的民事法律行為無效”，在此情形下，公序良俗實(shí)際上已經(jīng)具體化為法律規(guī)則，可以直接適用。
在判斷法律行為是否違反公序良俗時，主要以法律行為的內(nèi)容為依據(jù)，內(nèi)容主要包括合同標(biāo)的違反公序良俗，或?qū)嵭泄蛄妓姿沟男袨闉閮?nèi)容以及阻止公序良俗所要求的行為為內(nèi)容。小區(qū)周邊的墓地確實(shí)容易使人與死亡產(chǎn)生聯(lián)系，但這并非是由于開發(fā)商建設(shè)的行為引起的。開發(fā)商不告知業(yè)主周邊存在墓地，這不屬于違背公序良俗的行為，而是一種不誠信的行為，違反了誠信原則。
鄧曉靜：在實(shí)踐中，公序與良俗這二者之間并不存在明顯的界限。何為“公序良俗”也很難確立通行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，往往需要從社會發(fā)展、時代思潮的變遷出發(fā)，結(jié)合行為主體的具體情狀、大眾的接受度等進(jìn)行綜合判斷。作為民法基本原則的公序良俗原則，具有概括性、抽象性、導(dǎo)向性的特點(diǎn)，不宜過于頻繁地適用于具體問題的解決。
開發(fā)商未履行向購房者告知小區(qū)周圍存在墓地的義務(wù)，完全可依民法分則的具體條文規(guī)定來作出處理，即便適用具體規(guī)定存在一定的困難，依《中華人民共和國民法典》第五百條第三項(xiàng)及第一百四十二條的規(guī)定，也應(yīng)該歸于對誠信原則而不是公序良俗原則的違背。
記者：如果小區(qū)周圍有墓地，那么小區(qū)房屋是否屬于兇宅？購房者該如何維權(quán)？
楊勤法：周圍有墓地的房子與民間所稱的兇宅不完全相同。民間所說的兇宅一般指該房屋內(nèi)有非正常死亡發(fā)生。
購買了小區(qū)周邊有墓地的購房者，可以根據(jù)民法、合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的途徑尋求救濟(jì)。由于小區(qū)周邊有墓地，給購房者造成的損失數(shù)額較難確定，故司法實(shí)踐中有適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法對經(jīng)營者告知義務(wù)的要求高于合同法對告知義務(wù)的要求，對于開發(fā)商存在欺詐行為的，可以適用懲罰性賠償。經(jīng)營者未盡必要告知義務(wù)并不當(dāng)然構(gòu)成欺詐，只有開發(fā)商有意隱瞞甚至購房者詢問時，開發(fā)商仍刻意隱瞞的，才可以考慮適用欺詐的規(guī)定。
鄧曉靜：小區(qū)周圍有墓地，并非是小區(qū)里的房屋本身出現(xiàn)了問題，而是周圍環(huán)境中存在一些令大多數(shù)人難以接受的因素。從這個意義上說，周圍有墓地的小區(qū)房屋不屬于普遍認(rèn)識上所認(rèn)可的所謂兇宅的情形。在我國香港特別行政區(qū)就有不少當(dāng)?shù)鼐用褚蛳嘈棚L(fēng)水之故，喜歡在具備一定條件的墓地周圍購置房產(chǎn)。可見，小區(qū)周圍存在墓地并非在所有的情況下都是購房者不能接受的條件。
買賣商品房，開發(fā)商與購房者之間必須依法簽署相關(guān)協(xié)議。為此，開發(fā)商就有義務(wù)對售賣的房屋及周圍情況做必要告知。若開發(fā)商未履行該項(xiàng)義務(wù)，而購房者又基于傳統(tǒng)習(xí)慣等對之不予認(rèn)可與接受，可依民事法律行為的意思表示真實(shí)或者合同訂立的權(quán)利義務(wù)的要求來主張權(quán)利。就此發(fā)生爭議而引發(fā)訴訟，購房者可針對不同情況，訴請法院依據(jù)民事實(shí)體法的相關(guān)條款，判決開發(fā)商因?qū)嵤┢墼p、未履行合同義務(wù)而撤銷合同或者賠償損失，以此來維護(hù)自身的權(quán)利。