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建摩天大樓不是大城市的專利 符合市場發展最重要

建摩天大樓不是大城市的專利 符合市場發展最重要

2013-08-27 08:45:11

  摩天大樓是不是少數大城市的專利?中國人民大學教授、全國經濟地理研究會會長陳秀山認為,這個問題應由市場說了算,最終也只有市場才能回答。

  隨著中國經濟不斷發展,北京、上海、廣州、深圳等發達城市相繼崛起了摩天大樓,高度的記錄被不斷刷新。不過,近年來,“高樓熱”也席卷了不少二三線城市,遠大集團擬在長沙市望城區建造的“世界第一高樓”天空城市只是其中之一。

  陳秀山說,當企業提出要建一座摩天大樓,當地政府通常會全力支持且作為重點工程。“問題在于,人們在決策上的預期判斷,是否符合當前及未來的市場需求?是否符合需求變化及城市建設的理念?”

  陳秀山承認,從長遠上看,二三線城市的確需要發展。但事實上,建造摩天大樓不僅是技術上的問題,也與資金來源、市場需求和城市規模密切相關。

  一個顯而易見的道理是,摩天大樓需要較高的資金投入,加之其通常位于城市的黃金地段,必須有巨大的市場需求才較容易收回成本。陳秀山認為,如果項目的運轉無法保持資金的良性循環,可能會拖垮一些企業,而如果沒有企業接手這個樓盤,最后很可能形成一個“半拉子工程”,給城市帶來嚴重的傷害。

  “以長沙市的經濟發展水平及天空城市的地理位置,我比較擔心,它能不能租出去或賣出去?能不能收回它的成本,保持良性運轉?”他說。

  陳秀山把天空城市在望城區的地位稱為“鶴立雞群”。他認為,以望城區現有的條件,天空城市越高,其消防、抗震等安全風險越大,且消耗的能源也會越來越大。作為二三線城市,地方政府可能在把握摩天大樓建設方面缺乏合理有效的程序,容易暴露出一些問題。

  這些問題的代表之一,就是預期營銷有沒有足量的租戶。“如果需求沒有預見的那么好,一旦某方面出現問題,工程未來很難持續運營下去。”

  “近年來,我國一些企業實力不斷壯大,城市化進程推進加快,城市之間存在著競爭。把高樓作為城市形象的一種標志,有可能推動‘高樓熱’。”陳秀山說,但由于中國經濟一直處于較快發展的過程中,近30年來都沒有經歷比較明顯的衰退周期,所以無論從投資者層面或是從政府層面可能都會比較樂觀,“心理比較膨脹。”

  在這樣的背景之下,陳秀山始終強調“市場能吃多少”是關鍵問題。他表示,在城市化過程中,企業化利用土地是一種選擇,部分企業的確有資金、技術實力建摩天大樓,但建成之后能不能維持良性循環,這還有待觀察。

  事實上,二三線城市涌現的摩天大樓現象,被不少學者解讀為“摩天泡沫的延伸”。其中存在的一個規律是,建造者需要去了解投資決策是否符合市場。作為企業,決策應該建立在對市場預期、對宏觀經濟及當地城市規模了解的基礎之上。如果預期有紕漏,建設難免有問題。

  具體到長沙市的摩天大樓而言,長沙市現有寫字樓的租金多少,摩天大樓的租金定在多少,賣價多少,能夠吸引多少客戶等,都需要非常詳細的市場分析。陳秀山認為,如果僅是地方政府頭腦發熱,僅是相關企業擁有資金、技術實力就開始建摩天大樓,肯定多少有些盲目。

  “從一些發達國家來看,大部分城市已經不再走‘高樓經濟’這條發展道路了。”陳秀山說,摩天大樓畢竟只是外在的層面,一座城市的核心競爭力,最終還是取決于城市所提供的公共服務、創新人才、科技教育及產業競爭力等方面。(中國青年報)

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