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建摩天大樓不是大城市的專利 符合市場(chǎng)發(fā)展最重要

建摩天大樓不是大城市的專利 符合市場(chǎng)發(fā)展最重要

2013-08-27 08:45:11

  摩天大樓是不是少數(shù)大城市的專利?中國人民大學(xué)教授、全國經(jīng)濟(jì)地理研究會(huì)會(huì)長陳秀山認(rèn)為,這個(gè)問題應(yīng)由市場(chǎng)說了算,最終也只有市場(chǎng)才能回答。

  隨著中國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市相繼崛起了摩天大樓,高度的記錄被不斷刷新。不過,近年來,“高樓熱”也席卷了不少二三線城市,遠(yuǎn)大集團(tuán)擬在長沙市望城區(qū)建造的“世界第一高樓”天空城市只是其中之一。

  陳秀山說,當(dāng)企業(yè)提出要建一座摩天大樓,當(dāng)?shù)卣ǔ?huì)全力支持且作為重點(diǎn)工程。“問題在于,人們?cè)跊Q策上的預(yù)期判斷,是否符合當(dāng)前及未來的市場(chǎng)需求?是否符合需求變化及城市建設(shè)的理念?”

  陳秀山承認(rèn),從長遠(yuǎn)上看,二三線城市的確需要發(fā)展。但事實(shí)上,建造摩天大樓不僅是技術(shù)上的問題,也與資金來源、市場(chǎng)需求和城市規(guī)模密切相關(guān)。

  一個(gè)顯而易見的道理是,摩天大樓需要較高的資金投入,加之其通常位于城市的黃金地段,必須有巨大的市場(chǎng)需求才較容易收回成本。陳秀山認(rèn)為,如果項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)無法保持資金的良性循環(huán),可能會(huì)拖垮一些企業(yè),而如果沒有企業(yè)接手這個(gè)樓盤,最后很可能形成一個(gè)“半拉子工程”,給城市帶來嚴(yán)重的傷害。

  “以長沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及天空城市的地理位置,我比較擔(dān)心,它能不能租出去或賣出去?能不能收回它的成本,保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)?”他說。

  陳秀山把天空城市在望城區(qū)的地位稱為“鶴立雞群”。他認(rèn)為,以望城區(qū)現(xiàn)有的條件,天空城市越高,其消防、抗震等安全風(fēng)險(xiǎn)越大,且消耗的能源也會(huì)越來越大。作為二三線城市,地方政府可能在把握摩天大樓建設(shè)方面缺乏合理有效的程序,容易暴露出一些問題。

  這些問題的代表之一,就是預(yù)期營銷有沒有足量的租戶。“如果需求沒有預(yù)見的那么好,一旦某方面出現(xiàn)問題,工程未來很難持續(xù)運(yùn)營下去。”

  “近年來,我國一些企業(yè)實(shí)力不斷壯大,城市化進(jìn)程推進(jìn)加快,城市之間存在著競(jìng)爭。把高樓作為城市形象的一種標(biāo)志,有可能推動(dòng)‘高樓熱’。”陳秀山說,但由于中國經(jīng)濟(jì)一直處于較快發(fā)展的過程中,近30年來都沒有經(jīng)歷比較明顯的衰退周期,所以無論從投資者層面或是從政府層面可能都會(huì)比較樂觀,“心理比較膨脹。”

  在這樣的背景之下,陳秀山始終強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)能吃多少”是關(guān)鍵問題。他表示,在城市化過程中,企業(yè)化利用土地是一種選擇,部分企業(yè)的確有資金、技術(shù)實(shí)力建摩天大樓,但建成之后能不能維持良性循環(huán),這還有待觀察。

  事實(shí)上,二三線城市涌現(xiàn)的摩天大樓現(xiàn)象,被不少學(xué)者解讀為“摩天泡沫的延伸”。其中存在的一個(gè)規(guī)律是,建造者需要去了解投資決策是否符合市場(chǎng)。作為企業(yè),決策應(yīng)該建立在對(duì)市場(chǎng)預(yù)期、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)模了解的基礎(chǔ)之上。如果預(yù)期有紕漏,建設(shè)難免有問題。

  具體到長沙市的摩天大樓而言,長沙市現(xiàn)有寫字樓的租金多少,摩天大樓的租金定在多少,賣價(jià)多少,能夠吸引多少客戶等,都需要非常詳細(xì)的市場(chǎng)分析。陳秀山認(rèn)為,如果僅是地方政府頭腦發(fā)熱,僅是相關(guān)企業(yè)擁有資金、技術(shù)實(shí)力就開始建摩天大樓,肯定多少有些盲目。

  “從一些發(fā)達(dá)國家來看,大部分城市已經(jīng)不再走‘高樓經(jīng)濟(jì)’這條發(fā)展道路了。”陳秀山說,摩天大樓畢竟只是外在的層面,一座城市的核心競(jìng)爭力,最終還是取決于城市所提供的公共服務(wù)、創(chuàng)新人才、科技教育及產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭力等方面。(中國青年報(bào))

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