如果當地房地產市場增長動力不足，土地供應激增會導致未來幾年樓市供過于求的壓力加劇，前期漲得太快的房價很可能被修正；但如果該地區的市場需求仍然保持強勁增長，即便土地供給明顯增加，新上市樓盤的面積迅速上升，但也能被購房者消化，未來其房價就還會繼續創新高。

　　而一個城市房地產市場的增長動力大小，則取決于人口流向，人口流入的城市，房價上漲空間較大，人口流出地的房價則不具備上漲的前提。雖說過去十年，房產投資遵循“傻瓜邏輯”，不管在哪買，只要買了就是賺，但不可否認，買在大城市的房子，的確比買在小城市的房產要漲得多。原因就在于大城市有更強的人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大于小城市。

　　如此一來，問題開始變得更清晰了——判斷未來幾年某地的房價是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。

　　城市發展的理論，以及國際的經驗均已表明，當城鎮化率處于30%-50%，城鎮化是遍地開花的，農村人口普遍流入城市，大城市和中小城市都在吸納流入人口，這一時期，各種規模的城市房價普漲，盡管漲幅大小有差異。但是，當城鎮化率達到50%-70%階段，城市開始進入“城市圈化”的發展階段，人口不再是籠統地從農村涌入城市，而是圍繞區域核心城市呈塊狀分布，每一個城市圈都成為一個相對獨立的人口流動圈，區域核心城市開始吸納周邊中小城市的人口。相應的，區域核心城市的房價繼續上漲，周邊小城市則因為人口流出，房價續漲的前提會被抽空。

　　具體看中國的情況。從統計數字上看，去年中國城鎮化率達到52.6%，理論上來說開始進入城市圈的發展階段。從身邊的現實看，中三角經濟區、成渝經濟區、遼大經濟帶已陸續登場，雖說目前這些經濟區還帶有政策主導的意味，但各區域都有自己的經濟亮點。中三角經濟區囊括鄂、湘、皖、贛，具有明顯的區位優勢和長江航運資源優勢，完全有可能助推長江中游城市群進入整合發展期。原先流向東部沿海的長江中游地區人口，未來被中三角經濟區捕獲的可能性很大。

　　作為中三角經濟區的核心城市，武漢吸納該區域人口的能力較強，房價上漲動力較強勁。如果長江中游城市群被定位為國家級城市群，武漢就會成為新的國家級中心城市，這也正是近幾年湖北力推周邊幾省區加強經濟合作的重要原因。今年年初以合肥為代表的“皖江城市帶”的加入，已經讓武漢向這個夢想又邁進了一大步。

　　但需要注意的是，湖北省除武漢之外的其他城市，尤其是經濟實力偏弱的三四線甚至更小的小城鎮，其人口流出的程度也很會加快。那些房價一度飛漲的小城市，短時間內自身人口已經無力釋放足夠的購房需求，未來一段時期其房價將面臨不小的下行壓力。(河南商報)