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高房價(jià)下的“不缺房”邏輯:庫存房源足夠6個(gè)月銷售

高房價(jià)下的“不缺房”邏輯:庫存房源足夠6個(gè)月銷售

2013-04-16 08:48:49

  統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),連研究機(jī)構(gòu)和專家都嚇了一跳!

  “之前知道可售和施工面積多,但是沒想到那么多!”北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示,國家統(tǒng)計(jì)局4月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截止到3月末,商品房待售面積42441萬平方米和 352992萬平方米的在施工面積,按照人均30平米計(jì)算,足以解決1.2億人口的住房問題。

  住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,中國住房發(fā)展的最大問題并非是供需缺口,而是住房資源的不平衡。

  “一個(gè)是住房資源占有不平衡,部分家庭占有多套房產(chǎn),而部分家庭買不起房;一個(gè)是速度不平衡,有的家庭換好幾次房,有的首次置業(yè),有的甚至買不起,”秦虹表示,與此同時(shí),大中小城市也存在不平衡,大城市房價(jià)超過居民支付能力的問題始終存在,而三四線城市供應(yīng)量居大。

  秦虹是國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開新一屆政府首次經(jīng)濟(jì)形勢專家和企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會的專家之一。

  足夠6個(gè)月銷售

  根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),一季度,商品房待售面積約4.24億平方米,而在2010年,這一數(shù)字僅不到2億平方米。

  與此同時(shí),一季度商品房銷售面積20898萬平方米,同比增長37.1%。

  在看到這份數(shù)據(jù)時(shí),包括張大偉在內(nèi)的多個(gè)業(yè)內(nèi)人士都嚇了一跳,“2011年以來調(diào)控的核心就是增加供應(yīng),包括控制投資投機(jī)、開建保障房等,都是為了解決城鎮(zhèn)化過程中帶來的住房供需矛盾問題。”

  但根據(jù)上述數(shù)據(jù),張大偉表示,按照每套住房100平方米估算,4.24億平方米全國商品房待售面積意味著有424萬套左右的商品房待售需要至少6個(gè)月才能完全消化。

  不過,張大偉也提醒,上述商品房待售面積不僅僅包括住宅,還有寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等,只是一個(gè)籠統(tǒng)的數(shù)字,并不能嚴(yán)格地代替整個(gè)住宅庫存情況。

  根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),4.24億平方米的商品房待售面積里,只提出,住宅待售面積增加345萬平方米,并未標(biāo)注住宅待售面積的實(shí)際值,而記者查看2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),標(biāo)注了住宅待售面積的實(shí)際數(shù)值。

  尤其值得一提的是,國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦顯示,今年前三月,住宅施工面積為352992萬平方米,按照每套100平方米估算,正在施工房屋面積約能提供3530萬套的住房。

  照此數(shù)據(jù)來看,張大偉質(zhì)疑,所謂的普遍意義上的土地及房屋供應(yīng)短缺結(jié)論并不能成立。

  結(jié)構(gòu)性缺房存在

  值得注意的是,在全國商品房待售面積高企的背景下,重點(diǎn)城市的供需缺口卻在拉大。

  根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù),截至3月底,20個(gè)大城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米,創(chuàng)17個(gè)月新低,比如北京樓市跌破7萬套。

  陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示,雖然普遍來看樓市不存在供應(yīng)缺口問題,但結(jié)構(gòu)性分化的問題依然不容忽視,以北京為代表的重點(diǎn)城市依然面臨較為突出的供需矛盾。

  在秦虹看來,當(dāng)前房地產(chǎn)的供應(yīng)能力已經(jīng)足夠大,城鎮(zhèn)人均住房面積亦處于不低的水平,但存在結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的問題,后續(xù)調(diào)控的關(guān)鍵是解決住房資源分配不均的問題。

  一方面,東中西部地區(qū)發(fā)展不平衡,公共服務(wù)在大中小城市之間也存在巨大差異,使得中小城市的房地產(chǎn)需求向中心城市移動,推高房價(jià)。

  另一方面,秦虹表示,房地產(chǎn)市場依然存在部分投資投機(jī)性需求,導(dǎo)致住房資源的占有存在不平衡。

  范小沖認(rèn)為,在結(jié)構(gòu)性的供需矛盾下,本輪以平衡供需關(guān)系的調(diào)控需要改變,一刀切的增加供應(yīng)和抑制需求的辦法并不符合目前的實(shí)際。

  根據(jù)國土部要求,2013年商品住宅用地供應(yīng)總量原則上不低于過去5年的年均實(shí)際供應(yīng)量。

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