住宅市場顯現去投資化效應

　　南開大學教授天津市房地產學會副會長徐保滿

　　走勢分析：從政策層面看，2012年中央政府將堅持房地產調控不動搖，為鞏固和擴大房地產市場調控成果，中央政府將繼續嚴格執行抑制投機投資性需求的政策措施。在住宅市場上將明顯表現出去投資化效應。從貨幣政策看，央行表示，2012年將繼續實施穩健的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性。目前沒有收到放松房地產開發貸款的信號。從需求方面分析，龍年的住房需求結構將呈現明顯變化，小戶型需求量增多，對限價房、公租房的申請者增多。投機性需求得到明顯遏制。從供給方面分析，我市將有更多的限價房和公租房的樓盤推出，因此不會出現供應短缺的現象。這將有利于樓市價格的理性回歸。

　　價格預測：由于廉租房、公租房的價格形成體現著政府監控干預的因素，因此2012年此類住房價格趨穩不會走高。2012年將繼續執行去年已出臺的信貸政策，可以預見龍年是房價趨于平穩的一年。

　　熱點板塊預測：隨著交通網的完善，交通的便利與價格的偏低促使更多的年輕人開始關注并看好地鐵沿長線公交新站區位的樓盤。對于二手房而言，人們更看好交通便利服務設施齊全市內六區已建成十年左右的房屋，包括租賃房。對于學區房仍受購房者的追捧，據去年秋季的房交會的統計數字反映上，改善型住房需求者對市內各區的重點小學附近，市重點中學附近的二手房和租賃房更為關注。

　　政策不動搖促房價合理回歸

　　南開大學經濟學博士、天津房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄

　　走勢分析：2012年樓市走向，除了新房銷售將延續低迷以外，價格糾結應是焦點。2011年樓市調控逐漸收緊的“兩限”(限購，限貸)，逼退了大量房屋投資者/投機者，使得交易量明顯下降。“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。”這應該理解為2012年國家之房政的主旨。而且本次政策目標定位在“房價回歸”，而不是以往的“穩定房價”。

　　價格預測：就房價講，還要注意到多年來樓市調控未曾真正起作用的兩個因素的沖擊：一個是保障房入市量逐漸加大且加快；一個是住宅產業政策的不斷系統完善。至于本輪樓市調控周期內，房價到底回歸多大幅度，才算達到合理目標，這中間存在著幾個制約房價下跌區間的底線，也可以說成是本輪房價下跌的邊界：一是國民經濟因房地產調控投資減少而致使GDP減速的容忍度。二是金融系統因房價下跌而產生銀行不可贖回壞賬的承受力。三是社會有房者群體之家庭不動產財產縮水的心理界限。四是房地產業本身因房價泡沫滅失引起的內部調整應對空間。

　　應對措施：銷售量明顯提高的幾率極小；房價下跌勢不可免。欲買房者以先不要急于出手為上策，先看一下兩會的調子，照目前的態勢推測，很可能在秋季出現置業的合適機會。

　　首套房利率優惠不能放松

　　天津財經大學經濟學院副院長叢屹

　　走勢分析：“回穩”的真正含義其實是要在務實調整的基礎上讓交易量有所提升，預計2012年樓市會朝著更加穩定、健康、理性的方向發展。具體來看，春節前后會基本延續去年年底的態勢，第二季度是政策集中期，這一階段，成交量會開始慢慢回升，到了第三季度，房地產市場不排除行業集體回暖的可能，但不會出現報復性反彈。此外，近期貨幣政策的適度放寬也將在今年繼續看到，對開發商來說這不失為一項利好。另一個特征是產品結構性調整，保障房占比將有明顯變化。粗放型企業慢慢被市場淘汰，這將有利于房地產市場的。總之，2012年，國家一定會繼續夯實樓市調控效果，在保障交易量的基礎上控制價格過快增長，一旦出現暴漲勢頭可能會隨時采取政策上加碼。