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地產(chǎn)信托變身“城市發(fā)展基金”

地產(chǎn)信托變身“城市發(fā)展基金”

2011-12-28 17:31:25

  近期,有媒體報(bào)道稱,一款名為“國開城市發(fā)展基金集合資金信托”的產(chǎn)品在民生銀行[5.86 -0.17% 股吧 研報(bào)]發(fā)售,預(yù)期年化收益率達(dá)到20%~37%,被稱為“最牛地產(chǎn)信托”。

  記者走訪了廣州市的民生銀行,發(fā)現(xiàn)其雖然沒有代售上述產(chǎn)品,但也有一款國開行旗下的房地產(chǎn)信托在售,名為“開元城市發(fā)展基金集合資金信托”,預(yù)期收益率也高達(dá)15%~30%。

  特點(diǎn):主攻土地一級(jí)開發(fā)

  記者從民生銀行廣州分行了解到,該款信托投資門檻為300萬元,投資時(shí)間為8年,其中6年為投資期,2年為退出期。

  理財(cái)經(jīng)理推介稱,該信托主要做土地一級(jí)開發(fā),“就是從政府拿地,做三通一平之類的基本開發(fā)后,把土地拍賣,拿中間的差價(jià)。”

  據(jù)介紹,基金總規(guī)模100億,首期信托募集規(guī)模32億元,完全為浮動(dòng)收益,預(yù)期年化收益率達(dá)到15%~30%,上不封頂。而最大的安全保障在于國開金融(國家開發(fā)銀行全資子公司)以自有資金49.95億元參與該信托,并且后于投資者退出本金。這也就意味著,萬一出現(xiàn)地價(jià)下跌,可以有信托公司和國開行的資金作為后盾。

  “這個(gè)產(chǎn)品做了保本設(shè)置,保本應(yīng)該相對(duì)有希望,但是也要看市場(chǎng)和運(yùn)作情況。”用益信托工作室廖鶴凱表示。

  而普益財(cái)富信托分析師趙楊也認(rèn)為,雖然推介資料稱“提供最低收益保證”,但除非合同明確標(biāo)明,否則不代表設(shè)定保底條款。

  風(fēng)險(xiǎn):企業(yè)拿地趨冷

  根據(jù)產(chǎn)品介紹書,該基金選擇的都是各地的核心城市和優(yōu)先發(fā)展區(qū)域,最終持有原始成本的土地,沒有價(jià)格泡沫。其在全國各地?fù)碛袛?shù)十個(gè)種子項(xiàng)目,包括廣州南沙新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目、北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金項(xiàng)目等。

  據(jù)理財(cái)經(jīng)理表示,該產(chǎn)品主要是靠國開行和各地政府的關(guān)系,可以以相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格拿地,保守收益甚至可以達(dá)到40%。“我們已經(jīng)考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),因此目前公布的預(yù)期收益率僅為15%~30%”。

  “這個(gè)實(shí)際上是地方政府沒錢,所以籌集基金進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,因此,這個(gè)升值收益是有可能的。

  既然和政府掛鉤,那是不是意味著風(fēng)險(xiǎn)不大?“不一定。”張大偉表示,主要原因還是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)不景氣。統(tǒng)計(jì)顯示,11月,全國主要35個(gè)熱點(diǎn)城市流標(biāo)地塊達(dá)到了117宗,環(huán)比10月份上漲了432%,流標(biāo)面積達(dá)1580萬平方米。

  實(shí)質(zhì):用時(shí)間賭反彈

  “從目前趨勢(shì)來看,2012年特別是上半年,房?jī)r(jià)繼續(xù)下探的趨勢(shì)是肯定能夠確立的,土地價(jià)格也難以避免會(huì)下行,投資收益上漲不能夠保證。”張大偉表示。

  廖鶴凱指出,“這個(gè)信托產(chǎn)品拼的就是時(shí)間。”他認(rèn)為,該項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)八年,就是賭調(diào)控周期過后,地價(jià)和房?jī)r(jià)會(huì)大幅反彈。

  趙楊表示:“這款產(chǎn)品有可能面臨項(xiàng)目開發(fā)失敗、本金虧損的情況。”但是,他也坦言,這款產(chǎn)品分散投資,可以降低區(qū)域性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)大型投資機(jī)構(gòu)及規(guī)模資金易于以較低的價(jià)格獲得土地,并在開發(fā)過程中獲得政府政策扶持,有利于項(xiàng)目運(yùn)作,適合具有一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資者認(rèn)購。(中新網(wǎng))

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