本報記者 杜雨萌

12月1日，國家發展改革委辦公廳對外發布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》（以下簡稱《清單》），對基礎設施REITs發行范圍作了進一步拓展。其中，在城市更新設施領域，申報范圍包括老舊街區、老舊廠區更新改造項目，以及涵蓋上述多種資產類型的城市更新綜合設施項目。

“本次政策最富戰略性的亮點在于將城市更新納入擴容范圍，而這并非簡單的范圍擴容。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，《清單》將城市更新設施與租賃住房行業領域同步納入擴容范圍，將為房地產行業向新發展模式轉型提供一套清晰的“組合拳”，開辟以運營為核心、以盤活存量為路徑的新賽道。

在趙然看來，政策鼓勵“城市更新”與“市場化租賃住房”有機結合，將為存量資產改造注入新活力。這種結合，一方面精準響應了“人口凈流入大城市”的住房需求；另一方面，也避免了新一輪大拆大建，是推動城市高質量發展的具體實踐。另外，“城市更新+租賃住房”模式也與REITs融資特性高度契合。城市更新項目前期投入大、培育期長，而市場化租賃住房運營則依賴長期、穩定的資金。REITs恰好為此提供了“開發—培育—退出—再投資”的完整閉環，這將極大地激勵社會資本參與城市更新和租賃住房建設的積極性。

國家發展改革委政策研究室副主任、新聞發言人李超日前介紹，基礎設施REITs工作自2020年啟動以來，國家發展改革委會同證監會，持續推動基礎設施REITs市場擴圍擴容。目前，發行范圍已涵蓋了12大行業的52個資產類型，其中10個行業領域的18個資產類型已經實現了首單發行上市。

隨著此次《清單》的發布，記者對比發現，基礎設施REITs發行范圍新增了城市更新設施、商業辦公設施兩個行業領域。另外，新增的資產類型包括酒店、體育場館。進一步來看，新增的酒店這一資產類型分布在園區基礎設施、文化旅游基礎設施、消費基礎設施三大行業領域中。新增的體育場館這一資產類型也分布在消費基礎設施行業領域。

如《清單》在消費基礎設施行業領域中明確，申報范圍包括百貨商場、購物中心、商業街區、農貿市場等城鄉商業網點項目，家居、建材、紡織等各類消費品市場項目，保障基本民生的社區商業項目，體育場館項目，以及商旅文體健等多業態融合的商業綜合體項目。與上述消費基礎設施物理上不可分割、產權上歸屬于同一發起人（原始權益人）的酒店和商業辦公用房，可納入項目底層資產，其建筑面積占底層資產總建筑面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。四星級及以上酒店項目。

值得一提的是，《清單》特別提到，對于租賃住房、消費基礎設施、商業辦公設施、養老設施、城市更新設施等領域項目，發起人（原始權益人）應為開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。

“應該說，這是一項關鍵隔離，確保了參與主體的核心能力必須聚焦于‘長期運營’而非‘短期銷售’，從源頭上引導資本和人才從傳統的開發思維轉向服務與運營思維，真正推動房地產業轉向可持續的內生性增長。”趙然說。

李超稱，國家發展改革委將繼續加強與證監會的協同配合，進一步優化申報推薦流程，動態完善有關項目申報要求，提高工作質效，在嚴防風險、嚴把質量的基礎上，支持更多符合條件的項目發行上市，更好推動基礎設施REITs支持實體經濟發展。