2000年左右是商品住房市場發(fā)展的重要節(jié)點。在此之前建成的小區(qū)，房改房占比不小，這些小區(qū)內(nèi)住房不但房齡超過25年，還很有可能沒有收取過房屋維修資金，甚至可能缺少小區(qū)物業(yè)，亟需政府在“保基本”上進(jìn)行投入

　　老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要切口正被“著力推進(jìn)”。

　　3月9日下午，十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會。住建部部長倪虹談及接下來城市更新工作的規(guī)劃時提到，“將下功夫?qū)嵤┮慌菝裆⒋侔l(fā)展、防風(fēng)險的更新項目”。其中，“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造”成為“惠民生”更新項目的重要部署。

　　2020年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》曾提出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城(城關(guān)鎮(zhèn))建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)。

　　這份國辦文件同樣以2000年作為納入老舊小區(qū)改造的重要時間界限：各地要結(jié)合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

　　根據(jù)該指導(dǎo)意見中設(shè)定的工作目標(biāo)，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　2025年是“十四五”規(guī)劃的收官之年。住建部進(jìn)一步明確，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

　　“2000年左右是商品住房市場發(fā)展的重要節(jié)點。在此之前建成的小區(qū)，房改房占比不小，這些小區(qū)內(nèi)住房不但房齡超過25年，還很有可能沒有收取過房屋維修資金，甚至可能缺少小區(qū)物業(yè)，亟需政府在‘保基本’上進(jìn)行投入。所以，盡管2000年以后建成的小區(qū)也可能面臨老化問題，并已被部分地區(qū)納入改造范疇，但改造中的籌資模式、政府投入責(zé)任等均有所不同。”一名參與前述國辦文件制定研討的業(yè)界專家告訴第一財經(jīng)。

　　2019年中央部署實施城市更新工作。據(jù)前述業(yè)界專家介紹，相較于城市更新的謀劃推進(jìn)，中央和地方推進(jìn)老舊小區(qū)改造步伐更早，住建部等多部委在2017年前后就開始推進(jìn)試點。2019年下半年，住建部會同發(fā)改委等22個部委在全國范圍內(nèi)開展專項調(diào)研，彼時發(fā)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造中的突出難點——量大面廣、資金來源相對單一、發(fā)動群眾難、實施改造協(xié)調(diào)難、后續(xù)長效管理難等問題。

　　近年來，城市更新的內(nèi)涵不斷完善，有關(guān)部門還對老舊小區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、老工業(yè)區(qū)和廠房改造等多種城市存量用地的改造進(jìn)行細(xì)化和分類。

　　倪虹在前述記者會上介紹說，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，有序推進(jìn)；危舊房改造，通過拆除后新建、原址重建、改擴(kuò)建、抗震加固等多種方式，加快推進(jìn)，及早消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼。

　　與前述其他城市更新舉措相比，老舊小區(qū)改造在改造模式和資金籌措上有其特殊性。

　　前述受訪業(yè)界專家表示，拆除重建類的城中村改造，工程量和增值空間都較大，社會資本進(jìn)入意愿相對較高；危舊房改造尤其強(qiáng)調(diào)多主體參與，鼓勵自拆自建。對比來看，老舊小區(qū)改造是小動作，是微更新，前期需要協(xié)調(diào)多方需求，統(tǒng)籌困難程序復(fù)雜，而可供市場化主體改造和經(jīng)營的增值空間和效益相對有限，收益也屬于“細(xì)水長流”，甚至可能“投入幾千萬，8-10年才能回本”。

　　“所以，近年來在推進(jìn)該項工作時，一方面確保政府投入并做好基礎(chǔ)類改造等兜底內(nèi)容；另一方面，以需求為導(dǎo)向，因地制宜地挖掘潛力資源和市場運作，探索引入社會資本參與改造的模式。”前述業(yè)界專家說。

　　倪虹在前述發(fā)布會上也強(qiáng)調(diào)，城市更新要“抓體檢，找準(zhǔn)問題”“先體檢、后更新”，從住房、到小區(qū)、到社區(qū)、到城區(qū)，去查找群眾身邊的急難愁盼問題；老舊小區(qū)改造則要“因地制宜實施改造”“也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。

　　截至目前，住建部已發(fā)布了多批“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單”。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在拓寬資金籌集渠道方面，各地的做法包括：按照“誰受益、誰出資”的原則，動員居民出資用于小區(qū)改造及補(bǔ)建續(xù)籌住宅專項維修資金；以地方財政獎補(bǔ)撬動居民出資；鼓勵國企作為投資、建設(shè)、運營主體，并予以獎勵；地方政府培育規(guī)模化運營實施主體，探索由實施運營主體實施老舊小區(qū)改造項目，為金融機(jī)構(gòu)提供清晰明確的支持對象等。

　　另外，山東濟(jì)南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關(guān)等地還通過發(fā)行地方政府專項債券的方式，支持老舊小區(qū)改造。

　　在中央資金配套方面，前述國辦文件提到，中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，可以適當(dāng)支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需要限定年限和比例。支持的重點為基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整(入地)等。

　　伴隨各項支持政策落地見效，示范項目的經(jīng)驗推廣，加之民眾需求迫切，近兩年來，多地老舊小區(qū)改造進(jìn)一步提速。據(jù)住建部官網(wǎng)去年11月消息，2023年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市2000年以前的老舊小區(qū)全部改造完成，當(dāng)年，2005年前老舊小區(qū)也將全部完成改造。

　　今年2月，住建部更新的數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，超額完成5.4萬個的年度目標(biāo)任務(wù)。分地區(qū)看，北京、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北11個地區(qū)2024年實際開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超額完成計劃。

　　“從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民。”倪虹在前述民生主題記者會上說。

　　根據(jù)今年政府工作報告，持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　前述受訪專家認(rèn)為，面向“十五五”，老舊小區(qū)改造至少還可以從三個方面繼續(xù)深入。其一，早期改造完成的老舊小區(qū)仍需要“回頭看”是否有升級改造的需求，需要政府持續(xù)關(guān)注；其二，目前，一些地方已將2000年以后建成、房齡也較老的包括商品房也納入改造范疇。對于這些小區(qū)，如何明確政府投入內(nèi)容和產(chǎn)權(quán)人需承擔(dān)的義務(wù)責(zé)任，需要進(jìn)一步實踐探索；其三，未來老舊小區(qū)改造仍需關(guān)注回應(yīng)居民對更美好生活的追求，如在養(yǎng)老、托育等方面的需求，挖掘低效資源，契合消費需求，遵循市場規(guī)律，也給予社會資本參與改造更大的想象空間。

　　第一財經(jīng) 作者：吳斯旻