第一財經(jīng) 作者：亓寧

　　“以房養(yǎng)老”能否以及何時能夠成為廣大居民的養(yǎng)老可選項？隨著北京率先明確將試行不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度，這一話題的關(guān)注度也有所升溫。

　　中共中央、國務(wù)院剛剛發(fā)布的《關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見》提出，要大力發(fā)展養(yǎng)老金融，其中提到要“拓展養(yǎng)老服務(wù)信托業(yè)務(wù)”。在我國老齡化速度加快、程度加深背景下，考慮到國內(nèi)住房反向抵押的推進效果不及預(yù)期，能否在“以房養(yǎng)老”、不動產(chǎn)財富傳承方面破局，成為正處于“新三分類”轉(zhuǎn)型期的信托公司一個重要的探索方向。

　　中國信托業(yè)協(xié)會近期發(fā)布的《2024年信托業(yè)專題研究報告》(下稱《報告》)提到，信托在服務(wù)養(yǎng)老方面具有獨特的制度優(yōu)勢，但目前我國養(yǎng)老信托仍處于起步階段，還面臨不少痛點，其中首要難題就是財產(chǎn)登記與稅收制度安排。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京在不動產(chǎn)信托登記制度上的破冰，為其他一二線城市乃至全國的制度完善打開了空間，從而讓“以房養(yǎng)老”信托實踐有了更多可能性，但還有待稅收等相關(guān)配套制度的進一步完善，生態(tài)圈的打造和信托公司商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變、專業(yè)能力的提升同樣重要。

　　“以房養(yǎng)老”緣何難普及

　　“養(yǎng)老(金融)最主要是解決錢從哪里來的問題，資金來源非常重要。”《報告》專題課題組成員上海信托戰(zhàn)略發(fā)展總部副總經(jīng)理付宇翔在《報告》發(fā)布會上表示，從國外經(jīng)驗來看，房產(chǎn)等多元資產(chǎn)是養(yǎng)老資金的一個重要來源，這可以為我國應(yīng)對老齡化帶來很多啟發(fā)。

　　《報告》提到，美國、日本等成熟經(jīng)濟體養(yǎng)老金融發(fā)展的特點之一是利用養(yǎng)老金融體系，通過盤活房產(chǎn)的方式為老年人提供養(yǎng)老所需的資金。以日本為例，日本的“倒按揭”貸款試點始于1981年，至今已有超過40年的歷史，在此期間，相關(guān)制度不斷完善，并發(fā)展出抵押、信托等多種模式，互為補充地滿足老年人“以房養(yǎng)老”的需求。

　　房產(chǎn)同樣占據(jù)我國居民財富的較大比重，關(guān)于“以房養(yǎng)老”話題的討論由來已久，“倒按揭”探索也已推進多年，但節(jié)奏緩慢。

　　“過往我國‘以房養(yǎng)老’的模式主要是住房反向抵押，經(jīng)歷過一輪初期探索，總體成效并不顯著。”付宇翔稱，住房反向抵押模式在推廣過程中受到來自供給和需求端的雙重阻力。

　　住房反向抵押模式，主要是指“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，這是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

　　2013年9月，國務(wù)院制定《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。次年6月，原保監(jiān)會起草了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，計劃于2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行業(yè)務(wù)試點；2016年7月，原保監(jiān)會決定將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市，試點期間延長至2018年6月30日；2018年7月，原銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險擴大到全國范圍開展。

　　但近年來，市場上的相關(guān)動態(tài)消息和推進成果數(shù)據(jù)不多，反而成為一些不法分子籌劃養(yǎng)老金融騙局的“噱頭”。更早前的公開資料顯示，2016年10月和2015年3月，原保監(jiān)會曾批復(fù)同意了中國人壽、幸福人壽相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的保險條款和保險費率。

　　《報告》認(rèn)為，國外“倒按揭”模式在我國推行困難有多方面原因，包括配套制度建設(shè)的缺失，以及該模式與中國居民傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念存在一定沖突等。“積極探索‘以房養(yǎng)老’信托這類‘存房養(yǎng)老’的模式，可以成為中國特色‘以房養(yǎng)老’發(fā)展的重要路徑。”《報告》稱。

　　制度堵點正在打通

　　“以房養(yǎng)老”信托將如何破解過去模式推廣過程中的痛點，又面臨哪些新的堵點？

　　付宇翔認(rèn)為，作為養(yǎng)老服務(wù)信托的一種，“以房養(yǎng)老”特色化信托方案一方面在需求端更符合中國人的養(yǎng)老觀念，即老年人無需將房產(chǎn)抵押；另一方面，“以房養(yǎng)老”信托對于信托公司而言是服務(wù)信托的一類，不會帶來金融系統(tǒng)性風(fēng)險。此外，相較于老年人自行出租房屋養(yǎng)老或是換房養(yǎng)老，信托可以發(fā)揮財產(chǎn)保護和財產(chǎn)隔離功能。

　　他進一步介紹說，“以房養(yǎng)老”信托的業(yè)務(wù)邏輯在于，房產(chǎn)將作為老年人的家庭財產(chǎn)，在老年人在世時作為其養(yǎng)老的資金來源之一，即委托人以自己的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)設(shè)立信托，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至受托人名下并登記為信托財產(chǎn)，受托人以信托財產(chǎn)所有權(quán)人的名義委托資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)管理、運用該處房產(chǎn)，取得資金收入并歸入信托財產(chǎn)，用于支付合同約定的養(yǎng)老費用；老年人離世后，不動產(chǎn)則將按照委托人意愿處置或運用，相關(guān)收入可以作為其財富傳承的一部分，也可以發(fā)揮社會公益作用。

　　付宇翔認(rèn)為，借鑒國外經(jīng)驗并結(jié)合國內(nèi)實際，這將在很大程度上解決養(yǎng)老“錢從哪兒來”的問題，即通過拓展資產(chǎn)類型，將房產(chǎn)等多元資產(chǎn)裝入信托以為養(yǎng)老資金“開源”。而在服務(wù)養(yǎng)老方面，信托有著財產(chǎn)隔離等獨特的制度優(yōu)勢，且支持現(xiàn)金之外的多元化養(yǎng)老財產(chǎn)，提供的養(yǎng)老金融產(chǎn)品或服務(wù)也可以更加靈活、多元。

　　但這一暢想要落地，面臨著制度上的“堵點”，兩個核心問題一是信托財產(chǎn)的登記問題，二是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶涉及的稅收問題。

　　事實上，信托財產(chǎn)登記制度的缺位困擾信托行業(yè)已久。尤其在2023年6月信托業(yè)務(wù)“新三分類”新規(guī)實施后，監(jiān)管鼓勵發(fā)展的家族信托、家庭服務(wù)信托、風(fēng)險處置服務(wù)信托等資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)，對應(yīng)的很大一部分信托財產(chǎn)都涉及股權(quán)、不動產(chǎn)等。

　　好消息是，近年來，上海、北京、天津、杭州等地都在不動產(chǎn)信托領(lǐng)域進行了積極探索。就在2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知(試行)》(下稱《通知》)，明確了不動產(chǎn)裝入信托的操作路徑和落地依據(jù)。

　　文件明確，不動產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，則是指委托人將國有土地上已取得合法不動產(chǎn)權(quán)證書的不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請將信托財產(chǎn)權(quán)利和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

　　根據(jù)《通知》安排，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的辦理流程分三步：一是辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記。不動產(chǎn)信托成立前，信托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托登記相關(guān)規(guī)定在中國信托登記有限責(zé)任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，取得產(chǎn)品編碼、信托預(yù)登記完成通知書。二是委托人與信托機構(gòu)共同簽訂信托文件，且信托文件中應(yīng)明確信托目的、信托財產(chǎn)、信托期限、信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、信托財產(chǎn)管理、運用和處分等具體內(nèi)容。三是委托人與信托機構(gòu)共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)契稅完稅(或減免稅)憑證、信托文件及中國信托登記有限責(zé)任公司出具的證明文件辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，盡管稅收等配套細(xì)則還有待完善，但這已經(jīng)標(biāo)志著不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度建設(shè)向前邁出了一大步。

　　“這對我們信托行業(yè)(來說)是一個令人振奮的好消息。”付宇翔認(rèn)為，這也會成為推動全國各地尤其一二線城市跟進落實相關(guān)政策的重要契機，為包括“以房養(yǎng)老”信托在內(nèi)的不動產(chǎn)信托落地提供更多可能。

　　但他也強調(diào)，相關(guān)業(yè)務(wù)的推進還涉及銀行、房產(chǎn)運營機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、資產(chǎn)管理機構(gòu)等多方“角色”，既需要打造一個成熟生態(tài)圈協(xié)同展業(yè)，也考驗著信托公司的專業(yè)能力。