今年，央行先后兩次下調(diào)人民幣存貸款利率。按照慣例，對(duì)于“老房貸”的利率調(diào)整將在次年的1月1日起開(kāi)始執(zhí)行。也就是說(shuō)，今年的兩次降息要從2013年元旦起正式“消化”。寧波銀行界多位人士稱，執(zhí)行新利率后，房貸月供款將會(huì)相應(yīng)減少。不過(guò)，他們也提醒已享受7折利率優(yōu)惠的市民，先別急著提前還貸。
今年房貸利率降兩次
共下調(diào)0.5%
2012年6月8日起，5年以上貸款年利率也就是房貸所對(duì)應(yīng)的利率從原來(lái)的7.05%下調(diào)至6.8%，而隨后的7月6日起，又進(jìn)一步下調(diào)至6.55%。也就是說(shuō)，在2012年，房貸年利率下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。
利率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，意味著房貸月供的變化有多大呢？記者請(qǐng)某銀行的理財(cái)經(jīng)理做了測(cè)算：
以等額還款方式為例，客戶向銀行借了50萬(wàn)元30年期的房貸，2012年6月8日前，當(dāng)房貸年利率為7.05%時(shí)，借款人的月供為3343.32元；而在2013年元旦之后，當(dāng)房貸年利率執(zhí)行6.55%的標(biāo)準(zhǔn)，則借款人的月供為3176.80元，月供要比以前少166.52元。如果其他的人想要測(cè)算房貸月供的變化，銀行理財(cái)經(jīng)理建議大家到銀行官方網(wǎng)站上去找貸款計(jì)算器，選取其中的“房貸計(jì)算器”，輸入貸款金額、貸款年限、貸款利率，就能算出每月償還本息額。當(dāng)然，這也僅限等額還款方式。
兩類貸款不適合提前還貸
借款前期還款更劃算
一位銀行個(gè)貸部門(mén)的主管稱，每年臨近11月底、12月初，各商業(yè)銀行就會(huì)迎來(lái)一撥提前還房貸的客戶，一年中的還貸高峰在這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)。“但對(duì)于已經(jīng)享受7折利率優(yōu)惠的市民來(lái)說(shuō)，將要還的錢去存款反而更劃算，5年以上貸款年利率也就是房貸年利率為6.55%，7折后是4.585%；而對(duì)應(yīng)的5年期存款年利率為4.75%，存貸款利率是倒掛的。”
工行理財(cái)師李先生說(shuō)，有兩類人并不適合提前還房貸：一類是等額本息還款人，借款人前期還的利息多，本金相對(duì)少。如果已到還款中期，就已償還了大部分利息，提前還款部分則更多的是本金，提前還貸的意義不大。
還有一類是等額本金借款人，如果還款期超過(guò)1/3時(shí)，那么也沒(méi)有必要提前還房貸了。到了這個(gè)階段的還款人，即使你提前還房貸，還的更多的是本金，顯然意義也并不大。
總之，無(wú)論是等額本息方式還是等額本金方式，借款人還款的前一段時(shí)期里提前還款比較劃算。
>>等額本息法
每月還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長(zhǎng)，利息相差越大。
>>等額本金法
每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數(shù)均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個(gè)月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，后面逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。（華商報(bào)）