近日，銀監會在國新辦例行新聞發布會上明確表態“繼續執行差別化住房信貸政策，大力支持首套住房需求”。銀監會此次表態中用“大力支持”這樣的用語，其目的是對于央行5.12“喊話”的回應。因為，央行5.12“喊話”后，個人住房貸款政策緊縮的態勢沒有任何舒緩。根據融360發布的《中國房貸市場五月分析報告》，對于個人首套住房貸款，除少數大行(工行、建行、農行等)執行基準利率外，超過九成商業銀行在基準利率的基礎上上調5%~10%，而且房貸也并未出現審批和發放加速的跡象。

　　各大商業銀行并未認真貫徹央行5.12“喊話”精神，事實上是有客觀原因的：二季度面臨半年業績考核和流動性的季節性壓力，再加上目前房地產市場有加速下滑的跡象，商業銀行降低個人房貸發放規模、提高貸款定價是完全理性的選擇。同時，作為側重于監管商業銀行經營風險的銀監會，在5月底對樓市政策提出“三沒有”(沒有任何松動、沒有任何折扣和沒有任何討價還價的余地)的監管要求也是合乎規則的。

　　但是，在銀行繼續收緊房貸的同時，樓市也在加速下滑，特別是，去年年高基數效應從今年4月份開始逐漸消除后，樓市下滑趨勢并沒有減緩。5月份，CREIS重點監測的40個城市的成交面積環比盡管上升了6.8%，但這是在各地政府和開發商連續3個月(2~4月)采取政策刺激和降價優惠措施后取得的艱難業績。即便如此，成交反彈微弱，并不足以讓庫存消化見效，40個城市庫存創歷史新高，去化周期多數超過12個月。

　　市場交投孱弱對于樓市新開工和土地市場的滯后影響開始顯現。1~4月份，全國新開工同比下滑22.1%，5月份300個城市土地成交面積環比和同比分別下滑26%和49%。值得注意的是，2012~2013年新開工和土地市場的反彈并不十分顯著：2012年新開工和土地購置分別下滑7.3%和19.5%，2013年新開工和土地購置分別僅增長13.5%和8.8%。但今年以來，新開工和開發商拿地在前期低基數的基礎上迅速冷卻，看得出開發商對于后市判斷非常悲觀。

　　6~8月份是樓市傳統淡季，由于前期累積的庫存規模非常大，再加上半年業績考核、開發貸款和信托到期集中支付、9~10月份推盤旺季又將到來，開發商在這一時期會加大降價優惠的力度，房價和地價有進一步下滑的趨勢。因此，未來開發商縮減新開工和拿地的情緒也會更加濃厚，而隨著資金壓力加大，在建工程建設的進度也會隨著放緩，1~4月份施工面積同比上升12.8%，預計未來這一比例還會上升。

　　拿地、新開工和施工全面放緩，意味著房地產建設活動迅速冷卻，這不僅不利于緩解上下游產能過剩的局面，也不利于穩定固定資產投資規模。1-4月，全社會固定資產投資同比增長17.4%，增幅創21個月的新低。若未來房地產建設活動全面放緩，考慮到其本身下滑以及對于制造業和基建投資的沖擊，全社會固定資產投資同比增速繼續下滑是鐵板釘釘的事，這對于“確保經濟增速不滑出下限”來說是一個巨大的挑戰。

　　因此，今年以來，為緩解房地產投資下滑對全社會固定資產投資增速的沖擊，國家通過加快棚戶區改造(今年任務是470萬套)、年內三次上調鐵路建設規模(從6300億上調到8000億)、加大環保投入等等來的趨勢。但是，與過去幾年相比，保障房建設、鐵路建設的規模明顯不在一個數量級上。因此，房地產開發投資走勢如何就非常重要了。1~3月份，管理層將樓市各項指標下滑更多地歸咎于去年高基數的影響，并不顯得十分擔心。但是，今年4月份的數據出來以后，管理層明顯地看到房地產市場出現了急劇疲軟的跡象，根源就在于需求端不給力，于是就有了5.12央行喊話。

　　但是，央行的喊話一方面屬于非正式“窗口指導”，并不具有“發文式”的政策效應；另一方面，在貸款投向政策上，監管機構的責任更多地在銀監會身上(而非人民銀行)，而且銀監會從去年開始就一再要求商業銀行防范房地產下滑風險。因此，商業銀行的房貸政策并未隨著央行喊話而松動也是情有可原的。5月份數據發布以后，首先惡化的是土地市場，若拋開一線城市土地市場依舊火熱的影響，全國其他城市土地市場下滑更嚴重。據此推斷，在土地市場下滑的情況下，5月份的新開工會延續此前20%以上的下滑幅度，這對于穩定房地產上下游的建設活動，以及固定資產投資增速是非常不利的。

　　因此，近日銀監會對于“大力支持首套住房需求”的明確表態，不僅是對于央行5.12“喊話”的正面回應，也是對于樓市風險監管政策局部調整，即在防范風險的大前提下，繼續加大對于首套住房貸款的支持。而且，銀監會的表態通過國新辦例行新聞發布會來發布，這也顯得相對正式。

　　事實上，銀監會對于“大力支持首套住房需求”的政策表態與住建部近期的表態也是一致的。今年以來，住建部在樓市調控政策上三緘其口，這讓各界對于上層態度捉摸不透。一方面，近期國內外媒體關于“拐點論”、“崩潰論”、“撞擊冰山論”等等，讓各界對于樓市和經濟前景比較擔憂，需要主管部門做出表態；另一方面，各地救市政策變相放松限購，給市場傳達出政府釋放投資需求、啟動樓市新一波繁榮的錯誤信號，仍舊延續這過去樓市依賴的老路，這也需要主管部門做出表態。

　　6月4日，住建部總經濟師馮俊在國新辦舉行的新聞發布會上，重申了房地產市場調控的政策基調，即“始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則”。這一方面堅持了限購和限貸政策不可能松動的基本原則，另一方面也強調了要對首套住房給予像原來一樣的優惠支持。因此，未來樓市政策松動將僅僅局限在首套住房上面，并意圖通過首套住房需求的穩步釋放來緩解樓市下滑和預期悲觀，穩定房地產開發投資和固定資產總投資，預計商業銀行首套住房貸款政策會明顯改善。李宇嘉

　　(作者單位：深圳市房地產研究中心)