中國日報(bào)網(wǎng)4月29日電近期，美國商業(yè)地產(chǎn)市場形勢持續(xù)惡化，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一季度美國寫字樓空置率已升至12.9%，超過了2008年金融危機(jī)期間的空置率峰值，引發(fā)外界擔(dān)憂。
據(jù)美國《華爾街日報(bào)》報(bào)道，利率短時(shí)間內(nèi)的大幅上漲令商業(yè)地產(chǎn)貶值，加之居家辦公的推廣以及電子商務(wù)的崛起，均導(dǎo)致了對(duì)辦公及零售用地的需求銳減。
報(bào)道稱，雖然尚不清楚這一輪美國商業(yè)地產(chǎn)市場的形勢惡化究竟會(huì)到什么地步，但辦公及零售用地的所有者們還有一個(gè)更深層次的問題需要擔(dān)心，那就是手中的地產(chǎn)價(jià)值，未來可能無法像之前幾次崩盤后那樣再度反彈了。
這意味著，美國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也不能再像之前幾次反彈期間那樣，為美國的經(jīng)濟(jì)增長作出貢獻(xiàn)，而地產(chǎn)市場的低迷，還會(huì)連帶傷害那些依賴房地產(chǎn)稅收的城市，并拖累銀行的資產(chǎn)負(fù)債情況，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體的借貸情況萎縮。
對(duì)于各大銀行、養(yǎng)老基金以及資產(chǎn)管理公司們來說，這也同樣是一個(gè)壞消息。他們都是美國商業(yè)地產(chǎn)的最大放貸者以及所有人。未來幾年內(nèi)他們都將面臨虧損。
根據(jù)研究機(jī)構(gòu)KBW提供的數(shù)據(jù)，商業(yè)抵押貸款占到了美國銀行貸款持有量中位數(shù)的38%，而來自睿勤的數(shù)據(jù)則顯示，各大北美公共養(yǎng)老基金平均持有約9%的房地產(chǎn)資產(chǎn)。
文章稱，在此前的經(jīng)濟(jì)下滑期間，一旦出現(xiàn)反彈跡象，對(duì)房地產(chǎn)的所有者們來說都是有利的。大量的白領(lǐng)工作者涌入城市，填滿了辦公場所，也給商店和餐館帶來了可靠的顧客群。與此同時(shí)，繁瑣的審批流程和區(qū)域限制也令開發(fā)商很難新造房屋，這也讓業(yè)主們免去了競爭的煩惱。
但是當(dāng)下，新技術(shù)的出現(xiàn)，已經(jīng)改變了人們居住和工作的方式，并讓許多業(yè)主們感受到了威脅。例如，零售商們不斷與崛起的電子商務(wù)纏斗，商鋪的地產(chǎn)價(jià)值也因此下滑。瑞銀集團(tuán)表示，今年美國國內(nèi)關(guān)張的商鋪數(shù)量將大幅上升，該集團(tuán)本月發(fā)布的數(shù)據(jù)預(yù)測稱，未來五年內(nèi)美國或?qū)⒂形迦f家商鋪關(guān)門。
辦公用地方面，寫字樓的所有者們已經(jīng)開始感受到了“供大于求”，未來許多年內(nèi)，他們還將不斷面臨租戶需求的衰減。得益于技術(shù)的輔助，例如電子郵件、視頻會(huì)議、云存儲(chǔ)等，遠(yuǎn)程辦公正在成為時(shí)尚，這也意味著相比疫情前，有更多的辦公室將出現(xiàn)空置。
“人們想到這些辦公樓，就覺得它們是永恒的。因?yàn)檫@些樓似乎總是應(yīng)該差不多租滿。但他們沒預(yù)想到會(huì)有這樣的改變。”紐約一家資產(chǎn)管理及房地產(chǎn)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人茲維恩說。
報(bào)道稱，目前多數(shù)分析人士都預(yù)測，伴隨著更多租約的到期，以及企業(yè)不斷縮減用地規(guī)模，未來地產(chǎn)的空置率還將繼續(xù)上升。一家房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)的預(yù)測顯示，自2022年初以來，寫字樓的價(jià)格已經(jīng)下滑了25%，商場的價(jià)格下滑了19%，相比2016年間，更是下滑了44%之多。
摩根士丹利資本國際公司不動(dòng)產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家吉姆·科斯特洛稱，美國大城市的地產(chǎn)所有者們上一次經(jīng)歷市場下行以及長期性變化還是在二十世紀(jì)六七十年代，當(dāng)時(shí)高速公路的建設(shè)，以及傳真機(jī)、長途電話的出現(xiàn)，讓工廠和辦公室可以從大城市搬出，尋找更便宜的地方落腳。更多的美國家庭也放棄了在市中心居住，選擇在郊區(qū)安家。此外，通脹和持續(xù)上漲的失業(yè)率也給市場造成了負(fù)面影響。許多市區(qū)公寓、辦公室以及零售店鋪的所有者，眼睜睜地看著自己的財(cái)富被蒸發(fā)。在紐約的布朗克斯，一些業(yè)主甚至故意放火燒毀自己的房產(chǎn)，以獲取保險(xiǎn)賠償。
如今，空置和不斷上漲的利率，正共同給業(yè)主帶來打擊。以佛羅里達(dá)州杰克遜維爾市郊的一處辦公用地為例，該用地的唯一租戶德意志銀行，已于2022年底搬出。由于美國國內(nèi)借貸成本普遍上漲，房屋價(jià)格暴跌，該處用地的所有者無法獲得新的貸款，導(dǎo)致其已于4月1日宣布抵押貸款違約。
另據(jù)報(bào)道，寫字樓空置率高企和利率上升已導(dǎo)致今年出現(xiàn)了一系列違約事件，其中也包括全球最大上市房地產(chǎn)公司之一博楓。彭博社報(bào)道稱，該公司約有1.614億美元的寫字樓抵押貸款違約，面臨違約問題的寫字樓主要集中在華盛頓特區(qū)。兩個(gè)月前，該公司剛剛因?yàn)槲挥诼迳即壍膬蓷澊髽嵌霈F(xiàn)大約7.84億美元規(guī)模的債務(wù)違約。