人民網(wǎng)北京7月1日電 (余燕明)日前，上海上實城市發(fā)展投資有限公司斥資5億元參股上海實銀資產(chǎn)管理有限公司，基金首期募資25億元將用于上實的自有項目融資。

　　而在這之前，以越秀地產(chǎn)為代表的知名房企就已經(jīng)開展或參股了地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)，越秀地產(chǎn)也借助旗下的基金公司在業(yè)內(nèi)活得“風生水起”。在越秀地產(chǎn)捆綁旗下基金的開發(fā)模式里，部分項目甚至從拿地到開發(fā)的整個周期，貫穿始終都有基金公司的身影，這使得越秀地產(chǎn)能夠獲得低成本的資金和適宜的負債水平。

　　不過，多位受訪人士介紹，房企控股或成立基金公司為自有項目或自身“輸血”，依然是監(jiān)管的空白區(qū)域，再加上基金公司對項目的選擇和把關(guān)也較為薄弱，這將使得基金的敞口風險加大。因此，個別擁有或參股基金公司的房企，甚至不會將旗下基金對標所屬房企的自有項目，以此來規(guī)范基金業(yè)務(wù)和規(guī)避項目風險。

　　自有項目融資

　　6月29日，上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱上實發(fā)展)公告稱，上實發(fā)展董事會同意公司全資子公司上海上實城市發(fā)展投資有限公司出資5億元，與上海阜華投資管理中心、中信信誠資產(chǎn)管理有限公司作為有限合伙企業(yè)的有限合伙人共同出資，參股公司上海實銀資產(chǎn)管理有限公司作為普通合伙人，發(fā)起設(shè)立“上海實銀城市發(fā)展投資基金I期”，首期募集資金規(guī)模為25億元。

　　值得注意的是，上海實銀城市發(fā)展投資基金首期募集的25億元資金，將以股權(quán)投資和委托貸款的形式用于上實“優(yōu)質(zhì)股權(quán)類項目、市場優(yōu)質(zhì)項目、舊區(qū)改造項目和外部并購項目”等所需資金，意味著首期募資是在為上實的自有項目融資。

　　在募集首期資金的配比上，上實發(fā)展與阜華投資的認繳金額均為5億元，而通過信誠資管發(fā)行專項資產(chǎn)管理計劃形式籌措的社會資金將不低于15億元。

　　“為了實現(xiàn)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向金融產(chǎn)業(yè)鏈拓展，依托合作金融機構(gòu)資源優(yōu)勢募集社會資金。”上實發(fā)展對此解釋到，未來上海實銀基金將以投資上實發(fā)展及外部項目為目標。

　　“現(xiàn)在部分房企可以成立或者控股基金公司及其子公司，然后通過基金公司的專項資產(chǎn)管理計劃針對這類房企或項目做基金融資，專項資產(chǎn)管理計劃的投資領(lǐng)域確實包括房地產(chǎn)。”用益信托研究員帥國讓分析，“這里上海實業(yè)是通過有限合伙的形式控股子公司。”

　　而據(jù)另一位房地產(chǎn)信托基金分析師對記者介紹，實際上，能夠通過控股或者成立基金公司的形式給房企及其自有項目融資的房地產(chǎn)企業(yè)仍然是少數(shù)，“要么是有官方背景的國企央企，比如保利、遠洋，要么就是知名房企，比如萬科、越秀。或者兩者沾邊。”

　　以越秀地產(chǎn)為例，其通過旗下獨立設(shè)立基金公司為自己提供的融資便利，在業(yè)內(nèi)足以讓那些困于資金的開發(fā)商們眼紅。

　　在今年4月初，全國土地市場遇冷的情況下，越秀地產(chǎn)逆市以43.5億元的總價拿下位于廣州的地王項目，不過，越秀地產(chǎn)此次拿地依然選擇的是與越秀地產(chǎn)旗下的投資基金合作，越秀地產(chǎn)與投資基金分攤土地款的比例為1：9，越秀地產(chǎn)為此支付的土地款也不過4.35億元。

　　當然，越秀地產(chǎn)借力旗下基金公司也絕非滿足于個別項目。根據(jù)2013年越秀地產(chǎn)財報披露，去年全年越秀地產(chǎn)在廣州、杭州、佛山和武漢四地購入7塊土地，總金額超過200億元，不過其中4塊土地越秀地產(chǎn)均是通過與其下基金公司合作取得，越秀地產(chǎn)去年為此支付的土地款不到60億元。另外，截至到2013年底，越秀地產(chǎn)的資本負債率為43.8%，維持在較為合適的負債水平，財務(wù)成本也同比下降1成左右，而這也與越秀地產(chǎn)取道旗下地產(chǎn)基金獲得低成本資金不無關(guān)系。

　　監(jiān)管空白區(qū)

　　事實上，房企與基金、基金公司的結(jié)合已成常態(tài)，不過多數(shù)時候，房企均是通過與并無關(guān)聯(lián)的基金公司合作成立基金產(chǎn)品進行融資，而能夠直接參股甚至是成立基金公司的房企并不多見。不完全統(tǒng)計，目前包括萬科、金地、華潤置地、遠洋地產(chǎn)、世茂集團等在內(nèi)的多家知名房企旗下已經(jīng)擁有自己品牌的基金公司。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起基金公司，其實主要有兩個目的。一個是出于房企的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的整體考慮和長遠打算，比如要延長房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，布局發(fā)展房地產(chǎn)金融。”某大型房企主管金融和資本的負責人對記者表示，“另一個目的，就是房企和項目融資的需要，房企會通過成立和控股基金公司的形式解決其在財務(wù)上的資金需求。”

　　該負責人進一步介紹，其實對很多房企來說，都會是通過控股和參股基金公司的形式與基金公司產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，而對能夠直接在旗下發(fā)起和成立基金公司的房企門檻要求會比較高。

　　“因為我們之前有著央企背景，所以能夠成立擁有旗下品牌的房地產(chǎn)基金公司。”該負責人對記者透露，“不過，我們的房地產(chǎn)基金公司不會針對自己的項目進行融資，而是出于集團房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略考慮。”

　　不過，對這些房企來說，解除財務(wù)上的“近渴”，相比長遠戰(zhàn)略規(guī)劃上的“遠憂”，取舍自明。以越秀地產(chǎn)為例，據(jù)專業(yè)機構(gòu)測算，2013年地產(chǎn)基金的資金成本約在20%左右，而同一時期越秀地產(chǎn)選擇從旗下基金公司回購項目股權(quán)的成本則只有12%左右，幾乎只是從其他基金公司獲得資金成本的一半，而這也直接促成了越秀地產(chǎn)在集團戰(zhàn)略上選擇將房地產(chǎn)開發(fā)與基金合作模式的持續(xù)加碼。

　　“爭取獲得金融行業(yè)的‘全牌照’，一直就是以越秀地產(chǎn)為代表意欲開拓房地產(chǎn)金融的房企們的志向所在，而不論其目的如何。”上述房地產(chǎn)信托基金分析師介紹說。據(jù)悉，越秀地產(chǎn)已經(jīng)獲得包括銀行、證券在內(nèi)等多種金融業(yè)務(wù)平臺，而旗下早已完成上市的基金公司，更是為其提供了源源不斷的“血漿”供應(yīng)。

　　不過，房企參股或成立基金公司同樣存在隱憂與風險敞口。“房企利用旗下的基金公司為自己融資，因為在監(jiān)管上是存在空白的，所以程序上是沒有問題的。”上述大型房企主管金融和資本的負責人指出，“一方面，基金選擇項目的話必須要有嚴格的選擇和考察，這是防范風險，但是為自己的項目融資的話，基金就沒辦法選擇，這是風險之一。另一方面，這種類型的基金是以房企的融資和利益為導(dǎo)向的，只是為房企和項目提供融資便利，而不是將投資人的利益放在首位。”