反向按揭的優勢與限制

　　反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。

　　1、分散政府養老保障的壓力

　　保障制度健全的國家一般把養老分為三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃，由于三個層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”。基本養老保險是由國家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求。而反向按揭作為個人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。

　　2、提升老年人晚年生活品質

　　通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；再有，反向按揭增強了老年人的經濟能力，可能推動“銀發”市場的消費。

　　3、開拓銀行保險等金融機構業務領域

　　開展反向按揭業務，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規模很大并且全新的效益增長點。對于保險機構，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業務領域的出現。

　　反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

　　1、房屋地理位置

　　由于放貸機構必須考慮到抵押房屋的后續處置問題，所以房屋地理位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區，則可獲17 .8萬美元的信用額度。

　　2、老人年齡

　　年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房(假設房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。

　　3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合采用反向按揭。

　　一般來說，反向按揭有較高的手續費，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續費可能高達一萬美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會增加這種貸款的成本。

　　4、剛退休不適合采用

　　對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。

　　“反向按揭”不同模式

　　美國模式

　　美國住房反向抵押貸款產品主要有三種：聯邦住房管理局的“房產轉換抵押貸款”，聯邦國民抵押貸款協會提供的“住房保留項目”和財務自由高級基金公司提供的“財務獨立計劃”，這三種產品幾乎占據了當今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。

　　1、房產轉換抵押貸款。房產轉換抵押貸款由美國住房和社區發展委員會的下屬機構美國聯邦住房管理局開發，于1989年進入市場。房產轉換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。