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庫存和利潤雙壓

庫存和利潤雙壓

2013-09-05 08:42:00

  觀察近期陸續(xù)公布的上市房企半年報,一面是營業(yè)收入的普遍大幅上漲,另一面,凈利潤增幅卻遠沒有那么亮眼。

  根據(jù)天相投資分析系統(tǒng)顯示,已公布2013年半年報的134家上市房企共實現(xiàn)營業(yè)收入2621億元,同比增長41%,歸屬于母公司凈利潤316億元,同比增長27%。

  看起來,數(shù)據(jù)還不錯,但凈利潤增速與營業(yè)收入增速已經(jīng)明顯開始不匹配。主要原因在于房地產(chǎn)的項目利潤率開始下降。誠如萬科總裁郁亮所言,房地產(chǎn)行業(yè)存在利潤率適度下降的大趨勢。一方面是地價、建安和人工成本不斷上漲,一方面是越來越多的房企加碼剛需產(chǎn)品,以實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。

  隨著下半年進入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段,眾多房企在去庫存壓力之下,開始押寶“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季,而利潤率下降是必然的。

  房價漲幅收窄

  房企利潤率下滑,并非從今年開始。梳理近年來的房企半年報數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn),利潤率在2009年為最高,達到14.6%。此后,這一數(shù)據(jù)持續(xù)回落。

  以萬科為例,今年1~6月,公司實現(xiàn)結(jié)算均價為1.05萬元/平方米,較2012年同期下降1000元/平方米。結(jié)算項目的銷售價格出現(xiàn)下降,而財務(wù),人力等成本均出現(xiàn)剛性上漲,侵蝕了利潤。

  中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬表示,上市房企利潤率的下降,一方面由于今年結(jié)算的是前年下半年以及去年上半年的資源,當(dāng)時房價還處于下跌通道。另一方面,也和土地市場的回暖、地價成本增加有關(guān)。

  地價成本增加,但房價漲幅卻在收窄。

  國家統(tǒng)計局最新公布的房價變動數(shù)據(jù)顯示,今年7月,70個大中城市新建商品住宅平均價格環(huán)比指數(shù)為100.72,較6月下降0.11,環(huán)比漲幅連續(xù)4個月回落。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認為,從目前的市場情況來看,土地價格等房地產(chǎn)行業(yè)主要的成本因素持續(xù)上漲,但房價漲幅收窄,房企的利潤率或?qū)⒊掷m(xù)下降。

  庫存壓力陡增

  金九銀十,眾多房企正在憋足勁沖擊年度銷售目標(biāo)。

  以雅居樂為例,下半年新推出的樓盤明顯增多,并且在新推出項目中,剛需產(chǎn)品比例占70%左右。恒大地產(chǎn)相關(guān)人士也表示,公司的多個項目會集中在“金九銀十”推出。

  Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截至8月29日,在已公布2013年中期業(yè)績的124家滬深兩市上市房企中,存貨總計為1.68萬億元,而去年140家上市房企的存貨總計則為1.42萬億元。由此可見,上市房企的存貨量同比出現(xiàn)大幅增長。

  其中,萬科、保利、金地、招商地產(chǎn)四大老牌龍頭房企存貨值排在前四位,存貨總計為6712.9億元。而在2012年同期,這一數(shù)據(jù)則為5157.68億元,同比增長30.15%。

  有業(yè)內(nèi)分析人士表示,今年下半年的關(guān)鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)的壓力下,如何快速消化庫存應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)下要務(wù),金九銀十,新項目的集中銷售,使同區(qū)域同質(zhì)化項目增多,加劇來自于房企內(nèi)部的銷售競爭,凈利潤下降的趨勢在所難免。(中國房地產(chǎn)報)

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