在張強(qiáng)眼中，在北京其他區(qū)域，沒(méi)有一處二房東能與天通苑相提并論，從2006年發(fā)端的十幾個(gè)二房東，一直膨脹到現(xiàn)在數(shù)以百計(jì)的二房東。“有的人手里有幾套、十幾套房子，他們就自己坐在馬路邊招租帶戶。”
天通苑地區(qū)每年都是畢業(yè)生們的首選，房租便宜，交通方便，在城區(qū)中一千五六百元只能租一個(gè)七八平方米的小單間，在天通苑卻能租到一間十幾平方米的次臥。“太俏了，現(xiàn)在基本沒(méi)剩的。”
天通苑地區(qū)一家大型房屋中介公司店長(zhǎng)表示，天通苑地區(qū)房租中，有30%左右的房源用于出租，出租房中又有一半的房源被二房東控制著。
簽5至8年長(zhǎng)約
張強(qiáng)手中控制著的50多套房源，全都是通過(guò)打隔斷的方式，將一套兩居室或者三居室變成七八家或者十幾家租戶。
在一間110平方米的兩居室中，被打成了7間不同大小的出租屋，石膏板成為隔斷的主要材料，一間標(biāo)間450元的暗間僅有七八平方米，一張床占據(jù)了絕大部分空間。從1號(hào)到7號(hào)，每個(gè)房間的門(mén)上貼著二房東做好的標(biāo)簽， 在一間房屋中打出七個(gè)隔斷間，在張強(qiáng)看來(lái)并不是難事，也不是最多的隔斷間。“最多的200平方米的復(fù)式，能打出十四五家一起住，處處都得利用，處處都得打隔斷。”張強(qiáng)說(shuō)，每拿到一個(gè)新房源，他都要花費(fèi)近萬(wàn)元對(duì)房屋進(jìn)行改造，將原本的兩居室或三居室變成七八間甚至十幾間的群租房。
張強(qiáng)從不與業(yè)主簽訂短期合同，在每次拿到新房源時(shí)，他都會(huì)向房主提出長(zhǎng)期簽訂代理租賃的合同，“一般都簽5至8年，合同里也會(huì)寫(xiě)明，每年業(yè)主可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)租金進(jìn)行合理浮動(dòng)。在這個(gè)期間，我們可以將房屋代理出租房屋。”
幾天前，張強(qiáng)代理的一間總面積65平方米的房屋，有5家住戶，除了主臥與次臥2間正規(guī)臥室外，其他3間則由廚房、客廳、陽(yáng)臺(tái)隔成。張強(qiáng)在與房主簽訂的合同中就已寫(xiě)明，房間將被打成隔斷間出租。“房主都默認(rèn)了，我們不收中介費(fèi)，一間兩居室業(yè)主要我們的租金5000塊錢，我再5000租出去，真當(dāng)我是雷鋒呢？”張強(qiáng)說(shuō)，之所以與業(yè)主簽訂長(zhǎng)期的代理合同，目的就是要保證有穩(wěn)定的收入來(lái)源。如果只簽一兩年的短期合同，那本兒錢都回不來(lái)，即便是簡(jiǎn)單裝修和打隔斷。 “一天躺著就掙2000多”
張強(qiáng)與其他二房東一樣，都是采取房租押一付三，租期最短為一年的方式。張強(qiáng)的房源中，支付給業(yè)主的房租有一半以上是按月支付的，其他的房源是按季度支付，“這也看與業(yè)主談的結(jié)果，我們?cè)跇I(yè)主那里也會(huì)有1萬(wàn)元的保證金作為抵押，有的業(yè)主能接受一個(gè)月一付房租。”張強(qiáng)對(duì)于租房人收取的房租則是按季度付或是半年付，“中途退房需要提前一個(gè)月通知，我們?cè)僬蚁旅娴淖鈶簦也坏降脑捲瓉?lái)租戶就還得繼續(xù)付錢。”
張強(qiáng)算了一筆賬，以一套兩居室的租金為4500元計(jì)算，如果打成七八間隔斷間，就可以獲得很大的利潤(rùn)。
主臥室的租金在1600元，次臥室的租金在1000元，帶有窗戶的陽(yáng)隔租金為800元，一般有兩間陽(yáng)隔。沒(méi)有窗戶的暗間租金為550元，一套房子中一般有三間這樣的暗間。一套隔斷間每月分租的收入約在5850元，每套隔斷間張強(qiáng)大約可以獲利1350元，平均每天每套獲利45元，張強(qiáng)共控制著50多套房源。他笑稱：“我現(xiàn)在手里都是穩(wěn)定的長(zhǎng)租房源，現(xiàn)在就算是一天躺著啥都不干，也能掙2000多塊。”
目前北京租賃市場(chǎng)正規(guī)的租賃方式是，業(yè)主與房客見(jiàn)面后商定租金并簽訂租賃合同。而張強(qiáng)對(duì)此很不認(rèn)可，“二房東就是分別和業(yè)主、房客各簽一次租約，要是他們都談好了，我去哪吃差價(jià)呢？”
天通苑地鐵站外，許多年輕人在向二房東和業(yè)務(wù)員詢問(wèn)著房子的情況，并不時(shí)會(huì)跳上業(yè)務(wù)員的摩托車去看房。面對(duì)近乎飽和的天通苑地區(qū)，張強(qiáng)和許多二房東已經(jīng)將目光投向了郊區(qū)新建的地鐵站，開(kāi)始在那里開(kāi)拓“市場(chǎng)”。