在二手房消化了大部分剛性需求的情況下，一手房長期面臨著供應過剩的局面，這也是導致東莞新房價格一直“不溫不火”的原因之一。上述機構數據顯示，2007年，東莞全市一手房成交均價為5822元/平方米，2012年為8315元/平方米，5年間累計漲幅僅為42%。

　　在車德銳看來，針對二手房的個稅政策更容易對一些差價較大的房源產生影響。“比如買來的時候是4000元/平方米，賣出去的時候變成了7000元/平方米，1套100平方米的差額達到了30萬元。”他表示，在這種情況下，也不排除有一些二手房的需求流向新房市場。

　　如果將廣州和東莞進行對比，廣州房價的最高點僅集中在以珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]為中心的區(qū)域，但用車德銳的話說，“東莞有28個鎮(zhèn)，每一個鎮(zhèn)都有一個中心，投資的集聚效應并不強。”除此之外，東莞本地人習慣大戶型，外地人也受此影響，一旦單價太高，大戶型的總價就會讓買家難以接受，因此單價“漲不上去”。

　　在實地調查中，記者還了解到，在進行“舊改”之后，東莞市政府會為城中村的原住村民建設 “農民公寓”。這種公寓大約按照家庭人口每人30平方米的標準來提供，但并不進入市場流通。“農民公寓”采用與普通商品房一樣的建設標準，因此已經消化了部分本地需求。

　　執(zhí)行層面仍有“空子”可鉆/

　　除東莞本身的房地產市場格局和城市特性等因素之外，記者發(fā)現，盡管個稅政策十分嚴格，但“無所不能”的市場還是找到了“空子”。例如“差額”中的“合理費用”就被大做文章，有中介人士透露，可以通過一些手段來提高這些費用，相應地減少計稅的金額。

　　除此之外，由于一些房源樓齡較久，如何衡量其原有的價格成為難題。此前，東莞市場的普遍做法是，由房產中介交由專門的評估公司進行評估，再根據評估價向地稅部門申報稅費。

　　由于沒有統(tǒng)一的標準，只要 “買通”評估公司，就可以做高房子的原有價值，減少征稅金額。

　　但2012年3月31日，東莞二手房評估系統(tǒng)正式上線，并且統(tǒng)一了東莞二手房交易價格的衡量標準。但車德銳稱，此舉“規(guī)范了行業(yè)，但沒有規(guī)范市場。”正如他所說，這套評估系統(tǒng)出臺之后，此前的評估公司基本退出市場，行業(yè)也有了統(tǒng)一標準。但東莞南城區(qū)某中介公司的一位置業(yè)顧問告訴記者，“現在還是按照差額20%征稅，但只要支付一些費用，我們還是有辦法幫你操作。”除此之外，另外一種被東莞業(yè)內人士所詬病的“潛規(guī)則”則是，不管按照何種標準征稅，這些稅費都會被轉嫁到買家身上。

　　車德銳指出，其他城市執(zhí)行這一政策首先要解決兩個問題，一是房屋的原有價值如何準確評估；二是征收的稅費一定要按照相關規(guī)定，由賣家來承擔。

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋定則認為，在此之前，征稅標準之所以會出現兩種版本 （一種是按照差額的20%，另一種是按照成交總價的1%），就是因為在實際操作過程中，房屋的原有價值如何衡量是個難題，這個“缺口”導致市場上出現很多避稅的方法。（每日經濟新聞）