房地產調控正面臨新的“十字路口”

　　在9月22日舉行的中歐國際工商學院第三屆中國房地產業高峰論壇上，包括全國人大財經委副主任委員吳曉靈在內的諸多學者都認為，目前已陷入僵局的房地產市場需要做出一些改變了。

　　“政府一再地表態說，行政性的管制措施是暫時的，是要為未來的經濟手段調控爭取時間。如今這個調控已經持續了好幾年，而現在我們國家的經濟發展到了一個關鍵的時刻，在這個時候，我們應該凝聚社會的共識，大家共同地來討論一下，房地產市場特別是住宅市場，應該有什么樣的制度才可以使得它能夠比較健康地發展。”吳曉靈近期表示。

　　呼喚長期政策

　　“我們的問題不是政策不變，而是政策太多變了，讓我們這些做企業的人，對未來沒有穩定的預期，不知道怎么做經營。所以我們只能采取中庸的做法，這對企業的效率損耗是非常大的，如果將所有的企業加起來，這種損耗則更大。”朗詩集團董事長田明說。

　　“調控當中存在頭痛醫頭、腳痛醫腳的問題。”原中國建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾認為，“總體來看，這些年的調控，雖然說每一次都取得了成效，但是調控政策更多針對一段時間內的問題，而對供求關系的平衡和改善，始終考慮和把握不夠，有一些政策出臺，解決了階段性問題的同時，也引起供應量階段性的下降，反而導致了供求矛盾激化。”

　　根據國家統計局發布的數據，8月全國70個大中城市中，價格下降的城市有20個，持平的城市有14個，上漲的城市有36個，房價上漲城市個數超越半數。而土地市場最近兩個月來也開始升溫。7月以來，僅萬科[簡介最新動態]在土地市場上的投入就超過120億元，其他標桿房企也在9月后紛紛加大了拿地力度。房地產市場忽冷忽熱的局面始終沒有得到扭轉。

　　謝家瑾稱，增加供給才是釜底抽薪之策，而任何與增加有效供給方向和目標相悖的房地產政策出臺都應該慎之又慎。“當務之急是增加用地供應，督促各地開工，加快城市配套，適當提高城市規劃的容積率，提高土地利用的效率。支持群眾對住房的合理需求，支持開發商的合理融資。”

　　中國房地產協會副會長朱中一認為，要承認房地產既有消費屬性又有投資屬性，同時制定好中長期制度，處理好中央政府和地方政府的關系，“房地產調控之所以難，就是因為地方政府對土地財政的依賴，源頭就是兩者的關系沒有調配好。”

　　房產稅爭議

　　事實上，房地產的長期政策備選方案中，房產稅一直被認為是最有效也是最有可能取代限購政策獲得推廣的措施之一。

　　不久前，有報道引述國家稅務總局政策法規司巡視員叢明的觀點稱：我國房產稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度。房地產稅具體深化時間可能在今年底或明年初，房地產稅最終會在全國實施。

　　吳曉靈卻說：“我個人認為，房產稅不應該再擴大試點范圍了。”

　　支持征收房產稅的財政部財政科學研究所所長賈康認為，房產稅可以形成規范的經濟調節杠桿，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。

　　但謝家瑾稱，房產稅是一種物業稅，因為土地70年使用權等問題的存在，使得中國目前不具備征收物業稅的條件，房產稅不是限購政策的理想替代方案。“第一，盡管中國在居民買房后的住房持有環節稅收缺失，但在生產建設交易環節的稅負相當高，第二，中國實行的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，已經由購房者在房價中承擔了，開征物業稅會產生對土地使用的重復征稅。第三，物業稅是財產稅，中國的購房者僅僅擁有房屋所有權，對房屋所在的土地只有使用權，不屬于物權的范圍，即使要征收物業稅，也應該剔除土地的因素，只對房屋部分征稅。”