“近年來(lái)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過(guò)去幾年過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度，積累成目前的庫(kù)存高壓，將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更加慘烈。”易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成近日表示。基于消化庫(kù)存，激活市場(chǎng)的考慮，托市政策開始在這些城市首先發(fā)起。
天量供給：消化一年土地出讓量需要13年
根據(jù)一份內(nèi)部研究報(bào)告，包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。
此份報(bào)告核心調(diào)研內(nèi)容是當(dāng)?shù)?011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來(lái)平均土地年成交量的比例，比如唐山這一比例只有7.6%。也就是說(shuō)，如果按照2011年房地產(chǎn)銷售進(jìn)度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時(shí)間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時(shí)間。
除唐山外，桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)、連云港、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽(yáng)、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細(xì)細(xì)回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚(yáng)州等不顧中央宏觀調(diào)控，屢觸紅線的動(dòng)作，其真實(shí)原因就不難理解了。
以中山為例，4月份，中山迎來(lái)商品房新增量高峰，新增面積超過(guò)63萬(wàn)平方米，環(huán)比漲72%，其中92%為住宅新增量。“中山的問(wèn)題就是供給量大，幾乎所有的大型開發(fā)商都在中山有項(xiàng)目，可是中山這么小的一個(gè)城市，哪里需要這么多商品房呢？”中原地產(chǎn)一位中山區(qū)負(fù)責(zé)人向記者表示。
也正因?yàn)榇耍猩绞姓谌ツ甑赘哒{(diào)出臺(tái)限價(jià)令后，幾度暗自調(diào)高限價(jià)門檻，希望能夠刺激更多成交來(lái)緩和供需矛盾。
再看昨天剛剛放出救市消息的揚(yáng)州。截至4月末，揚(yáng)州市區(qū)商品房月累計(jì)可售面積286.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.55%，其中商品住宅160.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.54%。4月末商品住宅可售房源總計(jì)11550套，其中120平方米以下面積的占比33%，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶型。這也不難理解為什么揚(yáng)州此次救市目標(biāo)瞄準(zhǔn)了精裝修房和豪宅市場(chǎng)。
如果從周期來(lái)推算，目前揚(yáng)州上市房源應(yīng)該多數(shù)來(lái)自2010年左右拿地的項(xiàng)目。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，揚(yáng)州在2010年土地出讓取得了爆發(fā)式增長(zhǎng)，2010年揚(yáng)州市區(qū)住宅用地合計(jì)供應(yīng)426.29萬(wàn)平方米，同比增加68.58%。實(shí)際住宅用地成交金額93.57億元，同比增加43.05%。同年，揚(yáng)州完成房地產(chǎn)開發(fā)完成投資101.48億元，同比增長(zhǎng)80%。
而到了今年前4月，揚(yáng)州商品房開發(fā)投資增速僅為19.05%，商品房合同成交面積只有44.21萬(wàn)平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56萬(wàn)平方米，同比下降36.79%。以揚(yáng)州2010年各類土地共成交408萬(wàn)平方米計(jì)算，即便忽略容積率問(wèn)題，以目前揚(yáng)州銷售速度，將2010年出讓土地全部消化掉的時(shí)間是37個(gè)月。
在上述種種壓力面前，地方政府開始出手救市。無(wú)論揚(yáng)州政策是否會(huì)被叫停，我們需要看到的是房地產(chǎn)投資增速下降和成交量下滑對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性改變，以及地方政府隨時(shí)可能出手的救市預(yù)期。
三四線風(fēng)險(xiǎn)大于一線城市
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士坦言，在目前宏觀調(diào)控大基調(diào)下，政府的微調(diào)政策對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有本質(zhì)上的拉動(dòng)。過(guò)于依賴房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾也不會(huì)短期內(nèi)改善。
“相比于一線城市，我們感覺(jué)三四線樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注，并有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的絞肉機(jī)。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言。
從數(shù)據(jù)上看，三四線城市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也已經(jīng)十分明顯。比如華北地區(qū)的唐山市，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%。惠州與廣州相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。連云港和南京相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%。