一、無法辦理或長期得不到房產(chǎn)證的18種情況

　　1、開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無法繼續(xù)辦理樓盤的大產(chǎn)權(quán)；

　　2、開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金；

　　3、開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等，債務(wù)尚未清償完畢；

　　4、開發(fā)商沒有完成竣工備案工作；

　　5、開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案)，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證；

　　6、樓盤被法院查封；

　　7、開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù)；

　　8、商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記；

　　9、開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗收；

　　10、開發(fā)商不及時辦理“大產(chǎn)權(quán)”；

　　11、開發(fā)商不配合提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關(guān)資料；

　　12、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)；

　　13、房屋契稅尚未繳納；

　　14、公共維修基金尚未交付；

　　15、提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；

　　16、個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證；

　　17、房產(chǎn)證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理；

　　18、代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。

　　造成這些情況產(chǎn)生的原因有四種：

　　第一種是由開發(fā)商造成的，這是主要原因，也是實踐中出現(xiàn)問題最多的一種，如上面所列的第1—12種。

　　第二種是由購房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。

　　第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。

　　第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。

　　二、應(yīng)對方法

　　(一)開發(fā)商原因造成的

　　勤于查詢

　　購房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢。

　　認真查驗文件

　　簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

　　簽好《購房合同》

　　《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。

　　1、關(guān)于初始登記

　　(1)建議范本

　　“出賣人應(yīng)當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

　　買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”

　　(2)日期的確定

　　對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。

　　(3)退房違約金的確定

　　不超過100%即可。

　　2、關(guān)于轉(zhuǎn)移登記