目前樓市調(diào)控政策依然持續(xù)，但調(diào)控導(dǎo)向仍然傾向“剛需”，鼓勵(lì)廣大消費(fèi)者為“自住”選擇心屬樓盤。政策壓力下的樓市，首次置業(yè)者持續(xù)放量之后，為樓市帶來(lái)了暖意，隨著打折促銷力度的加強(qiáng)，大力實(shí)行“以價(jià)換量”策略。因此，2012年將成為“剛需購(gòu)房年”，剛需是今年樓市的購(gòu)房主力軍。一般情況下，我們理解的剛需就是“首次置業(yè)”，主要以中小戶型為主，而“改善型置業(yè)”也屬剛需，他們的原則則是偏大戶型、舒適房源。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，2012年火爆的春季住博會(huì)之后，“紅五月”仍會(huì)加大推盤，加強(qiáng)打折促銷活動(dòng)，開發(fā)商會(huì)在中小戶型之后漸漸推出大戶型房源，或?qū)⒚闇?zhǔn)改善需求出擊。繼首次剛性需求之后，改善需求或?qū)⑷胧杏型麕ьI(lǐng)樓市進(jìn)入又見“暖意”，或?qū)⒔酉露唐趧傂柚鲗?dǎo)市場(chǎng)上行的接力棒。

　　據(jù)了解，“2012年4月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)警分析研討會(huì)”顯示，目前住宅市場(chǎng)“以價(jià)換量”依然是房企首選，銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化狀態(tài)。市場(chǎng)讓利促銷力度急劇加大，首次置業(yè)者以中小戶型為優(yōu)選，頻頻出手，同時(shí)，品牌房企推出中高端房源，以偏大戶型入市，讓改善型置業(yè)者在選住宅之時(shí)，已享受生活為目標(biāo)，選擇舒適，環(huán)境好的樓盤。下一個(gè)接替首次置業(yè)短期內(nèi)保溫樓市的將以改善型置業(yè)者為主要客群。

　　改善人群也開始抄底入市

　　自樓市政策調(diào)控至今，投資、投機(jī)人群已被迫離開住宅市場(chǎng)，隨著首套房利率降低等利好條件，使樓市剛需逐漸松動(dòng)，首次置業(yè)人群積極出手的同時(shí)，改善型置業(yè)也有入市抄底現(xiàn)象。據(jù)了解，4月樓市除了適合剛需的高性價(jià)比中端房源集中成交之外，品質(zhì)化的高端住宅也呈現(xiàn)放量之勢(shì)。

　　價(jià)格表明改善置業(yè)集中入市

　　據(jù)4月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3500-4000元/㎡成交環(huán)比上漲2.8%，同時(shí)，7000-7500元/㎡以及大于10000元/㎡的成交比重也呈現(xiàn)了較為明顯的上升之勢(shì)。住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出保障房、低價(jià)房、高端房的價(jià)格差異，由此可見不光是首次置業(yè)集中放量，同時(shí)改善型需求也逐漸加入到市場(chǎng)中。

　　改善型客群比例逐漸增多

　　據(jù)了解4月份購(gòu)房客群有所變化，25-30歲購(gòu)房人群仍然最多，占23.31%。而隨著本月開發(fā)商優(yōu)惠力度的不斷加大，35歲以上的購(gòu)房者比例上漲顯著，其中50-60歲年齡段比例漲幅最大，環(huán)比上月上漲2.7個(gè)百分比；另外，35-40歲較上月有近1個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。從本月西安住宅購(gòu)房人群平均年齡走勢(shì)來(lái)看，2012年4月，西安住宅購(gòu)房平均年齡為36.4歲，較上月下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，但在改善型人群的積極入市下，與去年同期相比卻上漲了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　由此可見，在樓市促銷不斷加大的情況下，首次置業(yè)者集中放量之后，即將迎來(lái)改善型人群的加入，成為市場(chǎng)持續(xù)保溫的關(guān)鍵。

　　偏大戶型銷售量走上漲趨勢(shì)

　　據(jù)4月數(shù)據(jù)顯示，70-90㎡、90-110㎡、110-130㎡、144-180㎡房源繼續(xù)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，其中，90-110㎡的戶型供銷差距最大，達(dá)8.6%。在房企大力促銷的推動(dòng)下，4月普通住宅銷售戶型偏大，住宅平均面積呈上漲之勢(shì)。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年4月西安普通住宅市場(chǎng)月均面積為103.98㎡，較上月上漲了9個(gè)百分點(diǎn)。

　　因此，目前普通住宅市場(chǎng)偏大戶型銷售走上漲趨勢(shì)，消費(fèi)者在選擇偏大戶型的同時(shí)也會(huì)為生活的舒適、方便考慮，寬敞的大戶型才能體現(xiàn)出平日生活的優(yōu)越，舒暢的心情才能為每天的工作加分。

　　品牌房企發(fā)力改善型剛需

　　由于市場(chǎng)各大房企的促銷優(yōu)惠策略逐漸加大，首次置業(yè)者按耐不住，逐步出手，帶來(lái)了樓市的“喜氣洋洋”。隨著打折促銷力度的加強(qiáng)，越來(lái)越多的改善型房源也漸漸加入優(yōu)惠行列，中高端企業(yè)、高性價(jià)比房源，成為改善型置業(yè)者首選。