“開發(fā)商做決策的時候，不僅要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，同時還要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)外的風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)新政，包括稅收、還有加息等金融手段的風(fēng)險(xiǎn)。”上海市躍平律師事務(wù)所主任杜躍平表示，“要做好風(fēng)險(xiǎn)的模型分析。就像交通阻塞模型分析一樣，要‘空轉(zhuǎn)’，各種情形都要估計(jì)到。”
杜躍平講這番話不是無的放矢。杜躍平代理了87戶“水岸藍(lán)橋”業(yè)主針對開發(fā)商大華集團(tuán)的訴訟，另有3位律師共代理了10戶業(yè)主。兩個原告的訴請基本相同：要求法院確認(rèn)解除購房合約。法院采取的是分別立案、合并審理。
9月11日，上海市寶山區(qū)法院做出該案的第一例判決：準(zhǔn)許解除預(yù)售合同；購房者除依照條款承擔(dān)總房價(jià)款3%的賠償外，承擔(dān)因合同解除產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。
這是中國第一例集體訴訟退房案。法院將在10月1日前把其他涉及該案的各戶業(yè)主訴訟全部做出判決。“水岸藍(lán)橋”的開發(fā)商大華集團(tuán)也表示將按判決退還房款。據(jù)估計(jì)，敗訴的大華集團(tuán)將退還約1.5億元購房款。
補(bǔ)充條款惹的禍
如果不是購房合同“補(bǔ)充條款第三條”，“水岸藍(lán)橋”團(tuán)退案的89位原告業(yè)主或許就沒有退房、勝訴的可能。
89位業(yè)主多是在2005年春節(jié)前后買的房，當(dāng)時單價(jià)約13000元/平方米，后來最低跌到約8000元/平方米，現(xiàn)在不到10000元/平方米，大致相當(dāng)于降價(jià)30%。這批購房者的預(yù)售合同中有個“補(bǔ)充條款第三條”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價(jià)款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。”
該條款在房價(jià)高漲時有利于避免購房者頻繁退房，但沒有考慮到房價(jià)暴跌后的反作用：在相關(guān)業(yè)主看來，既然購房合同賦予了他們單方面解除合同的權(quán)利。提出退房符合合同規(guī)定，不屬于“無理由退房”。由于合同沒有約定“自身原因”，因此退房時無需向開發(fā)商說明理由。
從2005年6月起購房者開始“找說法”。在數(shù)度交涉無果的情況下，2005年11月，“水岸藍(lán)橋”51名業(yè)主聯(lián)合聲明：要求解除購房合約，并稱暫緩繳納按揭月供。此舉當(dāng)時引起了社會各界的高度關(guān)注，被稱為“團(tuán)退風(fēng)潮”；2005年12月，購房者于交房期限前向開發(fā)商遞交了解約書面通知，并陸續(xù)恢復(fù)了銀行按揭還款，尋求與開發(fā)商爭議的司法解決。
蹊蹺的是，開發(fā)商沒有利用合同賦予的救濟(jì)手段。在收到解除合同書面通知的30日內(nèi)，開發(fā)商并未向法院提起訴訟，要求判令解除合同無效。按照合同，此舉即視為對此無異議。開發(fā)商存在的程序失誤被購房者拿來證明其接受合約解除的事實(shí)。
當(dāng)然，開發(fā)商也不是那么不動腦筋。據(jù)了解，后來“水岸藍(lán)橋”合同里的“補(bǔ)充條款第三條”悄然消失了。
被告解釋“霸王合同”
今年4月的庭審過程中，原告與被告先就大華集團(tuán)是否正式得到了解除合同的書面通知展開了爭辯，隨后轉(zhuǎn)入法庭辯論。法官提問：“根據(jù)補(bǔ)充條款第三條，原告是否有權(quán)解除合同？被告沒有起訴，是否意味著自動解除？”
開發(fā)商的代理律師對該條款提出了獨(dú)特的解釋：“‘補(bǔ)充條款第三條’是對購房人因自身原因提出解除合同的限制型約定，事關(guān)‘違約條件和違約責(zé)任的承擔(dān)’，而合同解除的權(quán)利或繼續(xù)履行合同的權(quán)利在我公司。”
換言之，如今購房人無論因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即為單方面違約；提出解約而違約的原告在賠錢后，還有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。并稱合同已“最大程度維護(hù)了原告在合同中的權(quán)利”。
胡欽福律師是上海市政府律師資源團(tuán)的成員，在信訪辦接待了水岸藍(lán)橋業(yè)主之后成了八戶人家的代理律師。他認(rèn)為購房合同已經(jīng)解除，因此，訴請不是法院判令解除購房合同，而是就此向大華討要退款及利息。他報(bào)出的數(shù)字預(yù)先扣除了3%的總房價(jià)款。
“當(dāng)事人行使了解約權(quán)，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。”胡欽福表示。
“該條款并沒有說提出解除合同即有權(quán)解除，僅僅是說承擔(dān)賠償責(zé)任，賠錢。”大華代理律師、集天成律師事務(wù)所的崔鴻祥稱。他承認(rèn)“合同對當(dāng)事人違約采取了比較嚴(yán)格的做法，限制當(dāng)事人不要輕易違約。”
而原告律師則認(rèn)為：被告方簽訂的是其制定好的合同，沒考慮到房價(jià)下跌時的風(fēng)險(xiǎn)；況且，法律上沒有“提出權(quán)”的概念。既要賠又要繼續(xù)履約，這樣解釋是“霸王合同”。
大華方面在庭審中還表示：“自身原因”要講個明白，但對一位原告介紹的“自身原因”則以“沒有相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)”而拒絕接受。
法院判決余波未了
如今法院判決的退房程序是：購房者在判決生效日起15日內(nèi)辦理注銷所購房屋的抵押登記；辦妥注銷當(dāng)日，大華公司返還購房款(扣除3%的賠償)。此外，案件受理費(fèi)雙方各付一半。
這引起了原告方的異議。“解除合約應(yīng)該從2005年11月起算，之后的巨額銀行利息是大華方面拖延退房造成的，為什么讓我們承擔(dān)？”一位業(yè)主告訴記者，他們將就利息損失、訴訟費(fèi)等與開發(fā)商繼續(xù)討說法。按照一套房子貸款七成來算，每月銀行利息要四五千，算來這筆錢也在五萬元上下。
按照當(dāng)前判決，退房者們除了要交房價(jià)3%的罰金，糾紛期間每套房子平均4萬多元的按揭利息、一半訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、資金占用的損失……每套房子的成本達(dá)到10余萬元，還不算上一年奔波、四處活動的精力。這表明，訴訟不是解決此類糾紛成本最低的辦法。
“退房有三種：一種是合同有約定，由法院、仲裁委來判，我們是第一例；第二種是合同沒有約定的，無理由退房，那是不對的。”杜躍平表示，“但協(xié)商解決是最好的。金地集團(tuán)某樓盤、還有嘉定新城某樓盤，遇到類似情況就是和購房者協(xié)商解決的。開發(fā)商前期有利潤，讓利于民也是應(yīng)該的。”
在他看來，大華集團(tuán)在去年6月份剛開始跟購房者協(xié)商的時候，沒有利用當(dāng)時房價(jià)下跌有限的機(jī)會做到這一點(diǎn)。