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部分地區(qū)樓市已到衰退邊緣 房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險大

部分地區(qū)樓市已到衰退邊緣

2013-08-13 17:06:57

  房價普漲只是今年我國樓市“硬幣的一面”,在鄂爾多斯、溫州等此前房價泡沫積累過快的地區(qū),樓市似乎已經(jīng)到了“衰退”的邊緣。伴隨民間融資風(fēng)險持續(xù)顯現(xiàn),而且支柱產(chǎn)業(yè)煤炭因?yàn)樾枨蟛蛔阍庥隽撕鯛柖嗨沟姆績r出現(xiàn)了全線下跌,不僅暴露出大量的空置住房和寫字樓,甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的現(xiàn)象。

  業(yè)界人士指出,這輪房地產(chǎn)調(diào)控采取的限購、限貸等措施,使得住房投資擊鼓傳花的游戲戛然而止,正常的商品市場機(jī)制開始發(fā)揮。但是值得注意的是,以往積累的泡沫并沒有被擠出,雖然價格形成機(jī)制在增量上得到優(yōu)化,但是在存量上的扭曲仍然沒有消除。而溫州等局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場深幅調(diào)整,業(yè)已給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大影響。這些教訓(xùn)警示我們,防范房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險必須警鐘長鳴。

  也就是說,當(dāng)前房價構(gòu)成中一部分是由正常供需產(chǎn)生,另一部分則仍然是泡沫。雖然目前樓市供銷兩旺,把許多矛盾掩蓋了。國家統(tǒng)計局公布,1-7月份,全國商品房銷售面積61133萬平方米,同比增長25.8%。但是增速出現(xiàn)了明顯回落和高位調(diào)整,價格漲幅開始變窄。從長遠(yuǎn)來看,不能不正視高房價對購買力的擠出效應(yīng),如果把市場的有效購買力比喻為一個金字塔,那么剩余的潛在剛性需求的購買力會逐漸降低,如果房價不做回調(diào),那么就會陷入量跌價升的窘境。而今年土地市場的火熱源于樓市的聯(lián)動,防范二者可能出現(xiàn)的大幅調(diào)整風(fēng)險,顯然不能掉以輕心。

  對于我國房地產(chǎn)市場會否實(shí)現(xiàn)硬著陸,業(yè)界一直爭辯不休。而從日本等曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫破裂的國家來看,由于存在著較大的銀行信貸和衍生品杠桿,造成的沖擊不但會損害金融業(yè)的正常運(yùn)行,形成巨額不良貸款,對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國家財政也產(chǎn)生了不可估量的影響。與這些國家相比,雖然我國房價的走勢非常相似,但是房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制又表現(xiàn)出明顯的特殊性。比如日本和美國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的背景是,經(jīng)濟(jì)增長缺乏持續(xù)動力,供給已經(jīng)滿足了居民的基本居住需求,此時投機(jī)開始盛行,加之貨幣以及信貸政策的寬松,以房產(chǎn)為抵押的信用擴(kuò)張以及資產(chǎn)支持證券的過度發(fā)行,使得房價迅速上漲形成泡沫。

  可見,房地產(chǎn)泡沫在一定程度上是由金融杠桿催生的。相較之下,目前我國住房供給還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求,長遠(yuǎn)有需求支撐,只要房價回調(diào)一個檔次,就會有一個檔次的購買力進(jìn)入市場,而且我國的房地產(chǎn)金融杠桿率非常低,沒有住房抵押資產(chǎn)支持證券,因而不必?fù)?dān)心從信貸違約帶來的風(fēng)險在整個金融體系的傳染。只要我們進(jìn)行堅定的、行之有效的調(diào)控,就有能力防范房地產(chǎn)硬著陸。

  不過,需要強(qiáng)調(diào)的是,作為典型的資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)今年仍然強(qiáng)勁的表現(xiàn),吸引著大量銀行貸款以及影子銀行的資金。房地產(chǎn)業(yè)的深幅調(diào)整,也意味著作為資金中轉(zhuǎn)樞紐的銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量必然受到?jīng)_擊,進(jìn)而會破壞經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定。在溫州、鄂爾多斯等民間借貸活躍的地區(qū),房地產(chǎn)泡沫局部性的破滅,實(shí)際上與民間借貸危機(jī)、產(chǎn)業(yè)空心化交織在一起,對地區(qū)經(jīng)濟(jì)造成很大沖擊。比如,鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開發(fā)公司法人代表王福金自殺身亡,牽出的債務(wù)黑洞中既有銀行資金,又有大量民間借貸資金。自從2010年房地產(chǎn)調(diào)控升級以來,迄今已有中江集團(tuán)、杭州錦繡天地等多家房企破產(chǎn),引發(fā)了巨大的銀行風(fēng)險以及民間借貸資金鏈危機(jī)。

  而且,在房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)如同黑洞一般吸引的資金聚集中,還有很大部分來自信托、理財?shù)扔白鱼y行,甚至裹挾著大量民間資金,這部分資金規(guī)模往往難以統(tǒng)計,一旦房地產(chǎn)深幅調(diào)整,對金融體系的沖擊可能會超出想象。另外,不可否認(rèn)的是,未來房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將會發(fā)生很大變化,不論是調(diào)控長效機(jī)制的建立還是金融杠桿率的降低,都會對開發(fā)商的經(jīng)營生存產(chǎn)生深刻沖擊。短期來看,下半年有諸多不利因素將會影響房企的現(xiàn)金流。美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及即將退出QE3帶來的國際資本反向流動,潛伏在我國房地產(chǎn)市場上已經(jīng)獲利的投機(jī)資金有可能加速撤出,因此流動性可能會整體偏緊,金融機(jī)構(gòu)將不得不調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),杠桿率的降低以及表外業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的受阻都可能反映在房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道上,房企現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張后有可能會重新以價換量,帶來房價下行。

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